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據(jù)媒體早前向業(yè)內(nèi)人士發(fā)放的問(wèn)卷調(diào)查顯示，作為×××新物種，長(zhǎng)租公寓以21.68%的比例躍居信心榜單第一位。

形成這種信心的一個(gè)依靠，則是同樣作為金融新物種的住房租賃金融的蓬勃興起。

如就在近期，工商銀行北京分行即宣布，將為住房租賃市場(chǎng)企業(yè)端與個(gè)人端推出專(zhuān)屬金融產(chǎn)品。

其中，為租賃住房建設(shè)主體推出的“租賃住房開(kāi)發(fā)貸款”，融資金額可達(dá)項(xiàng)目總投資80%、期限可達(dá)25年；為個(gè)人承租者推出的“個(gè)人租賃住房貸款”，融資金額可達(dá)100萬(wàn)元、期限可達(dá)10年；而中國(guó)建設(shè)銀行則早在去年底，就開(kāi)始與地×××府合作，推出“CCB建融家園”長(zhǎng)租社區(qū)，并發(fā)布個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”。

此外，還有中信銀行、中國(guó)銀行等多家銀行宣布了類(lèi)似的房屋租賃金融產(chǎn)品計(jì)劃。

然后，住房租賃金融這個(gè)看上去很美的新物種，卻依然有許多難以克服的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在消費(fèi)者痛點(diǎn)上，幾乎只撓到了一個(gè)……過(guò)“專(zhuān)”的痛點(diǎn)：長(zhǎng)期、租金、不漲要成為一個(gè)風(fēng)口，需要有強(qiáng)大的可擴(kuò)散性，尤其是能夠突破北上廣一線(xiàn)城市鏈。

2018年1月16日，鏈家旗下的長(zhǎng)租公寓品牌——自如獲得40億人民幣A輪融資。

這是中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)規(guī)模最大的一筆融資。

其發(fā)展速度不可謂不快。

自如成立于2011年5月，最早是鏈家旗下的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)“鏈家自如”，在2016年正式開(kāi)始獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。

截至2017年底，自如已進(jìn)入了9座城市，為超過(guò)20萬(wàn)業(yè)主委托管理50萬(wàn)間房源，累計(jì)服務(wù)120萬(wàn)租客，管理資產(chǎn)價(jià)值超過(guò)6000億元。

本次融資完成后，自如計(jì)劃繼續(xù)深耕北京、上海、深圳三城的同時(shí)，開(kāi)拓新進(jìn)入城市，包括杭州、南京、廣州、武漢，成都、天津。

其在長(zhǎng)租領(lǐng)域的最大亮點(diǎn)就是可以貸款。

其為租客提供兩種租金分期服務(wù)：一種是與京東金融合作的“自如白條”，租客首次付款只需交押金+首期房租+服務(wù)費(fèi)，之后每月支付當(dāng)期房租+服務(wù)費(fèi)+分期手續(xù)費(fèi)；另一種是與中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司合作的自如分期，由租客向其申請(qǐng)租賃貸款，外貿(mào)信托公司一次性把租金支付給公寓，租客再按月償還金融公司貸款。

簡(jiǎn)言之，即租客可以按照購(gòu)房的方式進(jìn)行分期付款。

而最大的利好則是，在長(zhǎng)期租房的狀態(tài)下，可以通過(guò)契約的方式保持房租價(jià)格的穩(wěn)定。

畢竟，在中國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)上，租金一年一漲幾乎成為了業(yè)界的潛規(guī)則。

而與之相伴的則是按季租房狀態(tài)下，以及國(guó)人在契約精神上的缺失，大多數(shù)長(zhǎng)租狀態(tài)只能穩(wěn)定在“1年”的范圍內(nèi)，無(wú)法真正形成長(zhǎng)租狀態(tài)。

自如聯(lián)合《好奇心日?qǐng)?bào)》發(fā)起《城市青年好生活安家調(diào)研》顯示，相比于80一代“無(wú)論如何一定要買(mǎi)房”的觀念，43%的“租一代”表示可以接受一輩子租房。

這種渴求穩(wěn)定性的心里剛需，構(gòu)成了長(zhǎng)租公寓的崛起，也一定程度上讓部分消費(fèi)者意圖通過(guò)租賃金融的方式，來(lái)形成契約。

無(wú)論是銀行作為“二房東”、還是長(zhǎng)租公寓，都會(huì)更加尊重契約的約束。

至于通過(guò)租賃金融，達(dá)成一定的房屋租金減少和個(gè)人資金壓力降低，反倒退居其次。

這一狀態(tài)，其實(shí)讓住房租賃金融從誕生初期，整體吸引力都變成了一個(gè)倒置狀態(tài)——重租賃而輕金融。

過(guò)“淺”的戰(zhàn)略縱深：北上廣城市鏈成了枷鎖各路金融機(jī)構(gòu)都在進(jìn)軍住房租賃金融。

2017年年底，中信銀行、建設(shè)銀行等銀行紛紛推出住房租賃貸款產(chǎn)品，對(duì)符合條件、有長(zhǎng)租需求的個(gè)人發(fā)放，用于一次性支付租金等租房相關(guān)費(fèi)用。

此外，支付寶、京東金融也進(jìn)入租房領(lǐng)域，通過(guò)“在線(xiàn)支付+信用租房+消費(fèi)金融”打造租房平臺(tái)。

元寶e家、平安好房等消費(fèi)金融平臺(tái)也介入其中。

僅以建行為例，截至今年3月，建行就住房租賃業(yè)務(wù)已經(jīng)與全國(guó)300多個(gè)地級(jí)城市政府簽約，其中200個(gè)城市租賃服務(wù)已經(jīng)上線(xiàn)，16個(gè)城市住房租賃業(yè)務(wù)已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。

看似這樣的布局，建行成為首家進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)的國(guó)有大型銀行，已在不到半年的時(shí)間內(nèi)，即完成了全國(guó)一盤(pán)棋的大布局。

然而實(shí)際情況卻只是看上去很美。

龐大的進(jìn)軍者卻把戰(zhàn)略縱深放在了有限的北上廣等一線(xiàn)城市以及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市。

理由同樣簡(jiǎn)單，上述90后租房者的剛需，盡管普遍存在，但在二三線(xiàn)城市卻可得到較為簡(jiǎn)潔的釋放，無(wú)須借助住房租賃金融的杠桿力量。

按照業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)，剛畢業(yè)大學(xué)生或收入水平較低的租住者是個(gè)人租房金融產(chǎn)品的有效受眾之一。

按照慣例，租客租房一般要“押一付三”，一次性支付一筆較大數(shù)額的資金，對(duì)于上述人群而言，通過(guò)租房貸將每月支付的資金進(jìn)行平滑，則可以緩解這種壓力。

然而，這種理想模型的有效形態(tài)往往在房源緊張的一線(xiàn)城市能夠得到較好的表現(xiàn)。

如鏈家地產(chǎn)2017年發(fā)布的《深圳租賃》白皮書(shū)顯示，該市2000萬(wàn)人口中，80%的人租房居??；全市1040萬(wàn)套住房中，70%的房子在出租。

在二三線(xiàn)城市，房源的選擇性相對(duì)較多，加上地段上的要求不再?gòu)?qiáng)烈，以及房?jī)r(jià)和租金不高，大多數(shù)租住者還不至于要向銀行求助，使得這種模型，很難形成“復(fù)制粘貼”的擴(kuò)散效果。

結(jié)果很明顯，對(duì)于加入到住房租賃金融大軍的企業(yè)和平臺(tái)來(lái)說(shuō)，過(guò)淺的戰(zhàn)略縱深將在短期內(nèi)形成堰塞湖：僅以廣州為例，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研，到2018年一季度，廣州已有約70多家規(guī)模不一的長(zhǎng)租公寓，提供單身公寓約20000套左右。

而另?yè)?jù)資料顯示，截至2017年底，北上廣深的集中式長(zhǎng)租公寓品牌數(shù)量合計(jì)達(dá)300多個(gè)，管理房間數(shù)量超過(guò)200萬(wàn)間。

且不算進(jìn)入其中的金融機(jī)構(gòu)和名目各異的租房類(lèi)融資產(chǎn)品。

這種風(fēng)口下的快速膨脹狀態(tài)，和早前的各種金融風(fēng)口如區(qū)塊鏈、P2P等相似，但較之后者能夠無(wú)問(wèn)西東的在全國(guó)擴(kuò)散的形態(tài)，住房租賃金融的大部隊(duì)擁擠在狹小區(qū)域中廝殺，將很快完成從藍(lán)海到紅海的過(guò)渡。

過(guò)“少”的場(chǎng)景金融：除了長(zhǎng)租還能做啥據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院估算，到2030年我國(guó)租賃人口將達(dá)2.7億，市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)4.2萬(wàn)億元，是目前的4倍以上。

需求上解決長(zhǎng)租穩(wěn)定性和緩解資金壓力，則是整個(gè)住房租賃金融目前的主要突破焦點(diǎn)。

然而，消費(fèi)者的需求顯然不止于此。

場(chǎng)景化金融，成為了一些進(jìn)軍者的選擇。

如建行，其CCB建融家園就計(jì)劃當(dāng)具備一定用戶(hù)基數(shù)后，接入其他業(yè)務(wù)，比如家電、家具和裝修服務(wù)，家政服務(wù)，以及以服務(wù)租戶(hù)為主的電商服務(wù)等。

例如租戶(hù)租到房子后，還需要更好的家具、家電，可以同時(shí)在CCB建融家園APP下單，租戶(hù)入住時(shí)相應(yīng)的家電、家具已經(jīng)配置齊全。

但對(duì)于租戶(hù)來(lái)說(shuō)，這樣的個(gè)性化需求場(chǎng)景，還頗為長(zhǎng)遠(yuǎn)，同時(shí)也過(guò)于高端。

在更多的普羅大眾租戶(hù)來(lái)說(shuō)，意義不大。

近期一項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，超七成網(wǎng)友認(rèn)為長(zhǎng)租公寓租金太高，讓人望而卻步，如果月租金2000元以下則可以接受。

同時(shí)，對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，租賃金融的場(chǎng)景開(kāi)發(fā)難度也同樣艱巨。

對(duì)于集中房源來(lái)說(shuō)，盡管企業(yè)可以通過(guò)包租、獨(dú)立開(kāi)發(fā)、收購(gòu)或者與持有物業(yè)方合作的方式取得整棟物業(yè)，然后通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的裝修與改造對(duì)外整體出租。

但是，真正將場(chǎng)景擴(kuò)展到，房屋內(nèi)部裝修、家具質(zhì)量和物業(yè)管理等增值服務(wù)，以及社區(qū)環(huán)境與交通配套條件時(shí)，往往會(huì)心有余而力不足。

這并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的統(tǒng)一裝修、個(gè)性化裝飾、配套設(shè)施可以解決的。

垂直細(xì)分式的場(chǎng)景，亦出現(xiàn)在住房租賃金融領(lǐng)域。

如2017年11月3日，國(guó)內(nèi)首單住房租賃類(lèi)REITs“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，募集金額2.7億元，其打出的募集口號(hào)，即為解決城市青年人才居住問(wèn)題。

而年初，中國(guó)銀行則同時(shí)與八家上海地方國(guó)企簽訂租賃住房(暨人才公寓)金融服務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議，開(kāi)啟首單面向引進(jìn)人才的住房租賃綜合服務(wù)。

但這樣針對(duì)人才引進(jìn)來(lái)開(kāi)發(fā)租賃金融的租賃場(chǎng)景，以期垂直細(xì)分，未必能夠有效地達(dá)成場(chǎng)景體驗(yàn)，畢竟殷鑒不遠(yuǎn)。

早前，一度崛起的以吸納創(chuàng)業(yè)者為特色的創(chuàng)業(yè)公寓，其最終歸于沉寂，恰恰就在于個(gè)性有余、場(chǎng)景不足，一旦無(wú)法真正幫助入住者創(chuàng)業(yè)，就會(huì)神話(huà)破滅。

與之類(lèi)似的，還有提供各種金融扶持、創(chuàng)業(yè)服務(wù)的孵化基地。

“北京租房不發(fā)愁，未來(lái)三五年不漲房租不劃算；更不想把房子交給機(jī)構(gòu)，弄個(gè)統(tǒng)一裝修什么的就麻煩了。

”北京市兩高律師事務(wù)所律師姜寶的話(huà)語(yǔ)里，已經(jīng)透露出了個(gè)人特征的房東，對(duì)于住房租賃金融在租金、裝修等場(chǎng)景上拓展的抵觸情緒。

同時(shí)，在租賃市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位的恰恰是個(gè)人出租房源，且其房源類(lèi)型多樣，有商品房、保障房、老式公房、農(nóng)村自建房、回遷房、小產(chǎn)權(quán)房等。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，商品房占比僅有40%，其他的租賃房源普遍存在配套設(shè)施不足，房屋設(shè)計(jì)不符合居住需求，房源品質(zhì)不佳。

繁雜多樣的此類(lèi)房源，如何通過(guò)住房租賃金融來(lái)達(dá)成更快觸及目標(biāo)用戶(hù)，并達(dá)成除信貸外，和過(guò)去中介機(jī)構(gòu)不一樣的服務(wù)體驗(yàn)，顯然亦沒(méi)有實(shí)現(xiàn)破題。

過(guò)“長(zhǎng)”的回報(bào)期：“接盤(pán)俠”并不好當(dāng)住房租賃金融中，最熱心的其實(shí)是房企（長(zhǎng)租公寓）和金融機(jī)構(gòu)。

尤其是房企，其可以通過(guò)發(fā)行住房租賃專(zhuān)項(xiàng)債券融資，亦可以通過(guò)銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)提供給租客的租房貸款，來(lái)增強(qiáng)了租戶(hù)付租能力和簽訂長(zhǎng)租約意向，其核心目的，都在于提前回款。

蘇寧金融研究院高級(jí)研究員薛洪言就指出：由于國(guó)內(nèi)租售比處于高位，長(zhǎng)租公寓行業(yè)將持續(xù)面臨盈利難題。

事實(shí)亦是如此，×××城市所5月發(fā)布的房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告2018》顯示，一線(xiàn)城市中上海的租售比為644，深圳為627，廣州為600，北京為594。

而在國(guó)際上，租售比一般處于200~300之間。

《中國(guó)青年報(bào)》則拿廈門(mén)做了一次算數(shù)：數(shù)據(jù)顯示，今年1月廈門(mén)房?jī)r(jià)與租金比值為1100。

這意味著如果房?jī)r(jià)與租金保持不變，需要91.7年才能通過(guò)租金回本。

同時(shí)，克而瑞研究中心調(diào)研了行業(yè)多家長(zhǎng)租公寓企業(yè)后，發(fā)現(xiàn)目前行業(yè)平均利潤(rùn)水平僅僅在2%－4%，現(xiàn)金流回正周期至少需要6年以上。

低迷的利潤(rùn)和回本壓力，本身是長(zhǎng)期房地產(chǎn)畸形發(fā)展和過(guò)度開(kāi)發(fā)的結(jié)果，而當(dāng)下住房租賃金融的出現(xiàn)，在某種程度上扮演的是房地產(chǎn)泡沫的新接盤(pán)俠。

無(wú)論是長(zhǎng)租公寓的資產(chǎn)證券化模式，還是金融機(jī)構(gòu)直接參與到租賃金融和運(yùn)營(yíng)，都有為房企回籠資金的意味，而亦可能形成新一輪的褥羊毛。

中國(guó)社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛就認(rèn)為，當(dāng)前整個(gè)社會(huì)資金趨緊，成本相對(duì)較高，尤其是租賃貸款所需資金的期限長(zhǎng)則10年，資金成本會(huì)更高。

破解的方式在于開(kāi)源，而不只能單一依靠租金來(lái)實(shí)現(xiàn)回報(bào)。

中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在近期一次演講中提及他所做的調(diào)研數(shù)據(jù)：目前各大城市租金回報(bào)率確實(shí)不高，基本在3%以下，比如，上海為1.33%，深圳為1.34%。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅就認(rèn)為：“未來(lái)隨著金融產(chǎn)品的衍生，回報(bào)方式可能會(huì)更多、利潤(rùn)空間可能會(huì)更大，這些一方面取決于金融市場(chǎng)的支持，另一方面還要看開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)是否能實(shí)現(xiàn)租賃業(yè)務(wù)鏈條上更多元化業(yè)務(wù)的提供和更豐富的利潤(rùn)的產(chǎn)生方式，從服務(wù)環(huán)節(jié)彌補(bǔ)租金方面收益的不足，而二者疊加的利潤(rùn)可能會(huì)有超乎預(yù)期的想象空間。

”然而，目前，這種金融產(chǎn)品的衍生并沒(méi)有成型，更多的時(shí)候還只是概念性的全國(guó)平鋪市場(chǎng)而已，這也將極大的讓租賃金融的風(fēng)險(xiǎn)變大。

與此同時(shí)，許多風(fēng)控漏洞也需要第一時(shí)間進(jìn)行有效封堵。

如中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《時(shí)代周報(bào)》采訪時(shí)就尖銳的指出：“過(guò)去房租漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)漲幅，原因是沒(méi)法用杠桿，如果租房都要貸款，都有杠桿，那么未來(lái)租金很可能會(huì)出現(xiàn)大漲。

”必然會(huì)增加投機(jī)者利用漏洞的概率。

或許，過(guò)熱的風(fēng)口，還需要有一個(gè)短時(shí)降溫的過(guò)程會(huì)更好。

正如中國(guó)工商銀行董事長(zhǎng)易會(huì)滿(mǎn)在3月的中國(guó)發(fā)展高層論壇上所言：在防范金融風(fēng)險(xiǎn)方面，金融與房地產(chǎn)的關(guān)系十分重大。

如果分析近百年來(lái)的金融危機(jī)，絕大多數(shù)都是跟房地產(chǎn)有關(guān)。

中國(guó)房地產(chǎn)健康發(fā)展也是防控風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重點(diǎn)。

目前房地產(chǎn)要妥善處理好三個(gè)問(wèn)題：控泡沫、去庫(kù)存、降杠桿。

如果這三個(gè)問(wèn)題能夠平穩(wěn)處理好，中國(guó)的金融和房地產(chǎn)才能健康持續(xù)地發(fā)展。

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