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有人說(shuō)“國(guó)五條”出臺(tái)后房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)大洗牌，很多企業(yè)會(huì)因此沒(méi)了，我從來(lái)不這樣認(rèn)為，我認(rèn)為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)就是競(jìng)爭(zhēng)，任何時(shí)候都應(yīng)該有這個(gè)曲調(diào)，經(jīng)濟(jì)中一定是優(yōu)勝劣汰，一定有企業(yè)越來(lái)越好，也一定有企業(yè)活不下去。

這10年中大約出了18個(gè)國(guó)務(wù)院調(diào)控，有時(shí)一年出好幾個(gè)，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有蕭條。

過(guò)去的一年中，食品消費(fèi)第一次從第一位降到第二位，住房消費(fèi)成為第一，生存性消費(fèi)轉(zhuǎn)化成享受性消費(fèi)。

 　　歐盟平均個(gè)人消費(fèi)中住房占10%，韓國(guó)、日本以及美國(guó)，這個(gè)數(shù)據(jù)平均都在25%以上。

中國(guó)處在這樣一個(gè)發(fā)展過(guò)程中，不管用什么樣的政策似乎都不能改變居民消費(fèi)的正常規(guī)劃，于是我們有了剛性需求和改善性需求的說(shuō)法。

其實(shí)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，中國(guó)擁有私有住房比率在全世界排第一，盡管我們住房私有化率在不斷下降，但是家庭戶數(shù)在不斷增加。

　　有人說(shuō)當(dāng)中國(guó)進(jìn)入老齡社會(huì)，年輕人會(huì)集成更多的房子，但是從德國(guó)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，老齡化讓家庭結(jié)構(gòu)變化，不是住房繼承量越來(lái)越大，而是住房需求越來(lái)越大。

上個(gè)世紀(jì)70年代，德國(guó)只有約7300萬(wàn)人口，家庭戶數(shù)大約1900多萬(wàn)個(gè)，也就是說(shuō)有3.7個(gè)人住在一個(gè)家庭當(dāng)中，因此房?jī)r(jià)基本不漲，因?yàn)榉孔訑?shù)量多，每一個(gè)家庭大約擁有1.24套房子。

到了2010年，德國(guó)總?cè)丝谥槐壬蟼€(gè)世紀(jì)70年代增加了800萬(wàn)，但是家庭戶數(shù)卻從1900萬(wàn)個(gè)變成4000萬(wàn)個(gè)，家庭每戶人口從約3.7降到2.05。

在歐債危機(jī)以后，西班牙、意大利、法國(guó)、英國(guó)房?jī)r(jià)在下跌，只有德國(guó)房?jī)r(jià)和房租都在上漲，因?yàn)?010年以后，每個(gè)家庭擁有住房變成1：0.95。

　　這樣的變化也在和中國(guó)對(duì)應(yīng)，中國(guó)2009年老齡化程度在提高，和德國(guó)走的路也許會(huì)相同，家庭戶數(shù)會(huì)越來(lái)越多。

多到什么程度?要看我們計(jì)劃生育制度能不能改變，要看我們剛需年輕人會(huì)生什么變化。

從德國(guó)案例看，最后老齡人都住大房子，年輕人都住小房子，因?yàn)槔夏耆藲g迎兒女在過(guò)節(jié)過(guò)年回到家中，但是絕對(duì)不會(huì)到兒子女兒家過(guò)長(zhǎng)期生活。

中國(guó)有一些變化，農(nóng)村的人到城里會(huì)把老年人帶進(jìn)城里。

　　中國(guó)城市化無(wú)均衡發(fā)展　　不管你用什么方法調(diào)控，只要不是增加供給，就一定是不好的政策，導(dǎo)致的結(jié)果一定是供應(yīng)少于需求。

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