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 從2015年到現(xiàn)在，對傳統(tǒng)行業(yè)沖擊最大的三個(gè)互聯(lián)網(wǎng)概念分別是：O2O、創(chuàng)業(yè)，以及轉(zhuǎn)型。

沖擊的行業(yè)包括零售，社區(qū)，餐飲，美容、醫(yī)療、出行等多個(gè)市場。

唯獨(dú)房地產(chǎn)這個(gè)老大難，也是最需要互聯(lián)網(wǎng)沖擊的行業(yè)依舊不見聲色，無論是淘寶賣房還是房產(chǎn)電商等。

反倒是一句大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新的口號，拉動(dòng)了傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)。

圍繞創(chuàng)業(yè)+地產(chǎn)的情懷開始落地，但回顧多年來互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的沖擊。

創(chuàng)業(yè)+地產(chǎn)的牌又能打多久呢？眾籌買房+淘寶賣房 互聯(lián)網(wǎng)概念包裝下的偽需求互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的沖擊由來已久，從媒體的輿論沖擊，所謂專家的觀點(diǎn)沖擊，包括全國各地業(yè)主的維權(quán)沖擊，但我把這歸結(jié)為小打小鬧，因?yàn)獒槍Φ闹皇蔷唧w項(xiàng)目，具體個(gè)人，比如龍湖綠地維權(quán)如何，任志強(qiáng)言論解析如何。

真正說對于行業(yè)的沖擊或者是降房價(jià)這種民眾喜聞樂見的沖擊，我說兩件事，眾籌建房和淘寶賣房。

前者是對積累多年的房地產(chǎn)開發(fā)模式的沖擊，后者是對銷售行為的創(chuàng)新嘗試。

眾籌買房這件事為公眾熟知是在2014年，南京一家投資公司推出的項(xiàng)目，從而吸引投資人以眾籌的形式私人訂制住宅，從而比市場便宜20%，很多業(yè)主對此表示樂觀。

在這個(gè)計(jì)劃中，通過籌建聯(lián)合發(fā)起人，在人數(shù)到達(dá)一定數(shù)量，籌集到的資金到達(dá)可以開發(fā)的規(guī)模后，成立業(yè)主委員會(huì)，通過談判的形式與受委托的開發(fā)商共同研究選擇地段，土地招牌掛，建房的相關(guān)事宜。

此模式最大的特點(diǎn)是幫助開發(fā)商減少財(cái)務(wù)以及營銷的成本，主打私人訂制化，不存在蓋好的房子銷售不出去，也不存在業(yè)主對小區(qū)不滿意等情況。

通過這種運(yùn)作方式，從而縮減出20%的利潤。

以西安為例，目前6500左右的均價(jià)，減去20%，房價(jià)就能降到5200左右，幾乎是回歸到五年前的水準(zhǔn)。

按照統(tǒng)計(jì)，除了西安最繁華的地段，住宅類的毛利潤只有500元每平米多左右，可想而知，如此低的利潤下讓開發(fā)商在房價(jià)上再有任何優(yōu)惠是很難的事情。

這也就突顯了眾籌建房這20%的優(yōu)惠吸引力是很大的。

早在05年，南京就出現(xiàn)眾籌模式的買房行為，10年的河北等地也出現(xiàn)了開發(fā)商對在建項(xiàng)目所謂的私人訂制，其實(shí)說到底還是開發(fā)商自己降低成本，吸納資金的變相措施而已，是在互聯(lián)網(wǎng)概念包裝后的變相營銷。

就說買房蓋樓這么大的事情，得要多少人、多少錢？眾籌幾個(gè)億可能嗎？如果做不好，就是增加中間環(huán)節(jié)，增加購房成本。

能不能找到合適的開發(fā)商？能不能拿到中意的地？這些都是很現(xiàn)實(shí)的問題。

確實(shí)這種互聯(lián)網(wǎng)模式對房產(chǎn)的沖擊很誘人，但效果也是差的出奇。

再說第二次沖擊，淘寶賣房。

從最終的效果上看，只能說是一次很好的嘗試。

雖說是在淘寶上賣，但成交還是在線下，走的還是O2O的路子。

和之前的淘寶賣車一樣，房子車子這種大件其實(shí)很難在淘寶賣出去，甚至說淘寶根本就沒想在純線上去賣房，本身的定位就是線上銷售，線下成交，淘寶起的只是買賣雙方的媒介作用。

至于房子怎么成交，看不看房那是另一回事，相信也沒人就那么草率直接付款。

這件事本身對于淘寶的意義不大，只是搶占消費(fèi)者的需求入口——一切消費(fèi)需求都能在淘寶滿足，消費(fèi)者都到淘寶來尋找商品，即使是房子車子這樣的商品都能在淘寶找到。

但對于萬科意義卻是顯而易見的，在房價(jià)瘋長供不應(yīng)求的實(shí)際，開發(fā)商在營銷上占據(jù)絕對的優(yōu)勢，以信息不透明為背景。

但在需求減弱，透明度增強(qiáng)減弱的大環(huán)境下，將房子搬上淘寶也是無奈之舉。

這既是互聯(lián)網(wǎng)沖擊房地產(chǎn)市場下的產(chǎn)物，也是開發(fā)商在尋求互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的最初嘗試。

如果僅僅從最終的效果上看，無論是眾籌買房還是淘寶賣房，都算得上一種偽需求，以結(jié)果為導(dǎo)向，蓋不起來賣不出去都是不可否認(rèn)的事實(shí)。

創(chuàng)業(yè)浪潮+營銷需求 創(chuàng)業(yè)類住宅崛起不是真命題在經(jīng)歷了淘寶賣房和眾籌買房偽需求的沖擊下，對于現(xiàn)在新興起的創(chuàng)業(yè)+房地產(chǎn)模式，包括開發(fā)商在內(nèi)，很多人是抱著懷疑的心態(tài)的。

所謂創(chuàng)業(yè)與房地產(chǎn)的玩法，我總結(jié)為三個(gè)緯度：第一以服務(wù)創(chuàng)業(yè)人群為需求的住宅類項(xiàng)目，第二以創(chuàng)業(yè)為出發(fā)點(diǎn)的商業(yè)類項(xiàng)目，第三圍繞房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目。

先說第一個(gè)也是現(xiàn)在需求最旺的，打著創(chuàng)業(yè)旗號的普通住宅項(xiàng)目，這類項(xiàng)目多為小戶型，面積在50平以下的公寓類項(xiàng)目，主要服務(wù)對象為正在創(chuàng)業(yè)的80、90后年輕群體。

原本普通的項(xiàng)目，開發(fā)商在經(jīng)過廣告營銷的包裝，優(yōu)惠的包裝后，從而吸引有創(chuàng)業(yè)目標(biāo)的一類人入駐，通過這種創(chuàng)業(yè)氛圍的營造，將原本的公寓打造為特色的創(chuàng)業(yè)公寓，但究其本質(zhì)還是普通的公寓。

因?yàn)椴僮鞒杀咀畹停齑嫘Ч詈靡脖槐姸嚅_發(fā)商效仿，西安的牛村創(chuàng)客公寓、德方創(chuàng)業(yè)公館（又名喬布斯公館）等，但做的好的微乎其微，大部分也只是掛羊頭賣狗肉，名字上包裝的洋氣一點(diǎn)，僅此而已。

而真正的創(chuàng)業(yè)公寓需要的社區(qū)活動(dòng)，以及溝通社區(qū)里眾多創(chuàng)業(yè)者的圈子等完全沒有，創(chuàng)業(yè)公寓，公寓是居住目的，創(chuàng)業(yè)是拓展需求，二者缺一不可。

再說第二類，以服務(wù)創(chuàng)業(yè)群體的商業(yè)項(xiàng)目，包括各類的街區(qū)，園區(qū)等，西安比較有名的是叫西部云谷，別的城市也有創(chuàng)業(yè)孵化器之類的。

這類地產(chǎn)項(xiàng)目還比較少。

究其原因，一方面需要政府的規(guī)劃批準(zhǔn)，不是誰都能建的。

第二方面，二三線城市創(chuàng)業(yè)需求沒有一線旺盛，很多二線城市此類的創(chuàng)業(yè)園區(qū)還面臨沒人來租，以及坐不滿的情況，大多數(shù)團(tuán)隊(duì)的選擇就是普通的寫字樓。

相比較創(chuàng)業(yè)住宅，創(chuàng)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)更像是前者的一種功能放大，需求從居住專為辦公，同樣需要一個(gè)圈子的構(gòu)建，創(chuàng)業(yè)氛圍的營造，但這里的內(nèi)容就比前者要全面很多了。

投資人資源，孵化器資源，創(chuàng)業(yè)講堂資源，創(chuàng)業(yè)咖啡資源等等，是這些所有的因素構(gòu)成了園區(qū)的氛圍，從而帶動(dòng)地產(chǎn)的需求。

但目前從二線城市，筆者看到的卻是這樣的情況。

首先坐不滿不必多說，更多的是缺乏投資人資源，創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，資金，政策，場地，人員都缺。

但說到底還是缺錢。

相比較在北京3W咖啡一下午就能見幾個(gè)投資人的狀況，在二線城市的園區(qū)，一個(gè)月能見到一次的已經(jīng)幸運(yùn)，更多的投資人，機(jī)構(gòu)的重心也不在二線城市，身邊別說天使輪500萬的，能有50萬就算很不錯(cuò)了。

其次，創(chuàng)業(yè)園區(qū)是政府主導(dǎo)行為，一句話總結(jié)就是有名沒有利，在創(chuàng)業(yè)氛圍不強(qiáng)的二線，沒有足夠的資金支持，與足夠多的人員入駐，很多創(chuàng)業(yè)孵化器已經(jīng)是純靠騙政府補(bǔ)貼生存，真正服務(wù)的創(chuàng)業(yè)者是少之又少，就如同現(xiàn)在眾多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一樣，再好的配套，再強(qiáng)的硬件，沒有人去也是然并卵。

由于這種種困難，導(dǎo)致扎根此類項(xiàng)目的地產(chǎn)商非常少，樓好蓋起來，但氛圍營造確實(shí)費(fèi)很大的功夫。

第三，就是圍繞房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目。

舉一個(gè)例子，就是現(xiàn)在最好的VR技術(shù)與看房選房服務(wù)的結(jié)合。

目前大多數(shù)開發(fā)商仍然是效果圖，沙盤模型的展示方式，不僅無法切實(shí)感受到小區(qū)的情境，更讓購房者產(chǎn)生視覺疲勞。

對于看房的人而言，真實(shí)是最強(qiáng)的說服力，VR在房產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用必將是互聯(lián)網(wǎng)對傳統(tǒng)行業(yè)的又一次重大沖擊。

目前在北京上海等一線已經(jīng)出現(xiàn)了VR看房的營銷方式，反響強(qiáng)烈。

并且VR虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)能夠讓業(yè)主在房屋還沒有建造起來時(shí)用最直觀的方式感知未來的樣子，這種技術(shù)性突破，可以提前收集用戶反饋，驗(yàn)證早期方案設(shè)計(jì)。

消費(fèi)者不僅可以選擇家的所在地，還可以選戶型、裝修風(fēng)格、景觀。

不僅是營銷方式的革新，更重要的是降低了房屋銷售環(huán)節(jié)的營銷成本。

按照樣板間裝修8000元/平米的標(biāo)準(zhǔn)，VR技術(shù)實(shí)現(xiàn)的虛擬樣板間只需500元/平米左右，更沒有后期的新樣板間建設(shè)費(fèi)用。

VR技術(shù)可以在短時(shí)間內(nèi)快速實(shí)現(xiàn)樣板間建設(shè)，工期只有傳統(tǒng)樣板間的十分之一，用戶的體驗(yàn)上來了，開發(fā)商的人力與物力成本降下來。

這算是圍繞房地產(chǎn)典型的一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，未來無人機(jī)、大數(shù)據(jù)、VR虛擬技術(shù)等將成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要革新措施。

雖然對降房價(jià)沒有什么用，但從營銷上講，這卻是足以和淘寶賣房權(quán)重相同的，互聯(lián)網(wǎng)趨勢技術(shù)對傳統(tǒng)行業(yè)的巨大沖擊。

地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的困惑 缺乏資源背景寸步難行說完創(chuàng)新，我們最后談?wù)勣D(zhuǎn)型。

在這個(gè)各種跨界林立，O2O概念滿天飛，全民創(chuàng)業(yè)虛火正盛的時(shí)代。

對于地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者，無論說是創(chuàng)業(yè)還是轉(zhuǎn)型都是異常艱難的，多年的思維定式的束縛、缺乏資源依靠的現(xiàn)狀以及行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的桎梏，大多數(shù)人的選擇無非就是從甲方乙方，或者乙方到甲方，甲方到媒體，媒體到甲方這樣的互相跳。

并不是說別的行業(yè)從業(yè)者轉(zhuǎn)型不需要資源的支持，但卻沒有房地產(chǎn)從業(yè)者這么強(qiáng)烈，客戶資源，媒體資源，開發(fā)商資源，政府資源等，這些各種錯(cuò)綜復(fù)雜的利益綁定是不具有可替代性的。

不像餐飲，生鮮，社區(qū)等項(xiàng)目，有幾個(gè)人，扎幾個(gè)點(diǎn)就能開始做，要是經(jīng)營得當(dāng)，營銷靠譜，反倒能殺出一條出路。

對于房地產(chǎn)行業(yè)，上述可能性基本為零。

目前看到比較火的模式，當(dāng)屬萬科的內(nèi)部合伙人機(jī)制。

所謂內(nèi)部合伙人，就是萬科的員工在整個(gè)萬科體系內(nèi)創(chuàng)業(yè)，放大員工權(quán)限，服務(wù)于整個(gè)萬科體系，萬科參與員工項(xiàng)目的投資，員工服務(wù)萬科，創(chuàng)業(yè)方向聚焦城市配套服務(wù)商，通過鼓勵(lì)內(nèi)部創(chuàng)業(yè)，調(diào)動(dòng)和激動(dòng)有思想，有沖擊，有想法的內(nèi)部員工去創(chuàng)造萬科大戰(zhàn)略下的新空間，這是核心。

早在之前已有案例，就比如萬科毛大慶的優(yōu)客工場，海爾集團(tuán)的內(nèi)部創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目等。

但是不能使用萬科品牌卻是內(nèi)部創(chuàng)業(yè)者最大的失望點(diǎn)，因?yàn)樵诘禺a(chǎn)圈也好，非地產(chǎn)圈也好，萬科的品牌效應(yīng)是很強(qiáng)大的，但內(nèi)部創(chuàng)業(yè)就是不能使用萬科的品牌，這讓很多內(nèi)部創(chuàng)業(yè)人不能接受。

品牌的支撐是最好的信任背書與開始，也會(huì)對內(nèi)部創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目形成更好的服務(wù)溢價(jià)，所以歸根結(jié)底沒有強(qiáng)大的資源支持，就算是內(nèi)部創(chuàng)業(yè)，依舊寸步難行，這也是所有地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者轉(zhuǎn)型的困惑，但就目前狀況看，萬科能做到的也就這個(gè)地步，至于其他開發(fā)商目前還未起步。

無論是眾籌買房、淘寶賣房，VR技術(shù)還是萬科的內(nèi)部合伙人，都可以看到。

在互聯(lián)網(wǎng)異常強(qiáng)大的今天，對于房地產(chǎn)這個(gè)根深蒂固的傳統(tǒng)行業(yè)沖擊仍然非常有限，談不上雪中送炭，只是錦上添花。

創(chuàng)新是種情懷，房地產(chǎn)是個(gè)行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)是大背景。

當(dāng)這種情懷對行業(yè)進(jìn)行沖擊的時(shí)候，能否落地才是情懷的根本，再多的花架子最終還是要轉(zhuǎn)化為價(jià)格、成交這種冷冰冰的變量，互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的路線還有很長的路要走。

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