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如果在中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中挑一個(gè)焦點(diǎn)式的話題，特別是老百姓普遍關(guān)注的話題，莫過(guò)于房?jī)r(jià)的問(wèn)題。

中國(guó)的房?jī)r(jià)其實(shí)背后是牽一發(fā)而動(dòng)全身的，既涉及到住房問(wèn)題，也涉及到土地問(wèn)題。

包括最近地方政府債務(wù)問(wèn)題，其實(shí)也跟住房市場(chǎng)有關(guān)，而且關(guān)于未來(lái)房?jī)r(jià)的判斷本身也跟我們?nèi)绾卫斫獾胤秸膫鶆?wù)形成有關(guān)，這些都是相互關(guān)聯(lián)的問(wèn)題。

有些東西看起來(lái)離大家比較遠(yuǎn)，其實(shí)就在我們身邊，所以我們挑了關(guān)于中國(guó)的房?jī)r(jià)的問(wèn)題跟大家分享。

空間錯(cuò)配的問(wèn)題首先開(kāi)宗明義把觀點(diǎn)先拋出來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)是空間錯(cuò)配的問(wèn)題，表現(xiàn)出的是供需的空間錯(cuò)配。

這句話又可以翻譯成更加通俗的版本，就是在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上“有需求的地方?jīng)]供給，有供給的地方?jīng)]需求”。

為了解釋這句話，我想做一些更加詳細(xì)的背景梳理，幫助大家理解這個(gè)問(wèn)題。

首先，在過(guò)去十多年時(shí)間里，中國(guó)的人口流動(dòng)方向，——我借用中國(guó)的古話，——是“人往高處走”，高處指什么?更好的收入和更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，所以人口流動(dòng)方向總體來(lái)講是往中國(guó)東部走，往大城市走，當(dāng)然這里大城市包括中西部大城市。

但是我國(guó)的土地配置卻出現(xiàn)了與人口流動(dòng)相反的情況。

我們國(guó)家土地不是私有的。

在美國(guó)這樣的國(guó)家，紐約的房?jī)r(jià)很貴，各位如果把自己想象成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，美國(guó)人口大量流入紐約的時(shí)候，你會(huì)干什么?我想答案非常簡(jiǎn)單，到紐約周圍去買地造房子。

但是在中國(guó)，由于土地不是私有的，城市用地用官方的詞匯叫“建設(shè)用地”，這是被指標(biāo)化的，這個(gè)指標(biāo)由中央政府配置。

為了追求地區(qū)和地區(qū)之間的“平衡發(fā)展”，從2003年以后建設(shè)用地指標(biāo)是“往低處走”的，即更多配置到中西部和中小城市，形成了一個(gè)矛盾，——人往高處走，地往低處走。

這樣一來(lái)，導(dǎo)致中國(guó)出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，人的配置和地的配置脫節(jié)。

另外一個(gè)表述叫人的城市化速度慢于地的城市化速度。

但是，這個(gè)現(xiàn)象不是全國(guó)的現(xiàn)象，它主要是在中西部和人口流出地。

結(jié)果導(dǎo)致我剛剛講的，有需求的地方?jīng)]供給，有供給的地方?jīng)]有需求。

人往高處走首先我們來(lái)看“人往高處走”的現(xiàn)象。

我們先看這兩張圖，分別對(duì)應(yīng)2000年和2010年，這個(gè)圖上比較深的顏色，表示在當(dāng)?shù)剡@個(gè)地方吸引外來(lái)人口數(shù)量比較多。

顏色深的地方分布就很清楚，第一集中在沿海地區(qū)，第二集中在大城市，包括中西部大城市。

我用兩句話概括為什么這樣。

第一，規(guī)模經(jīng)濟(jì)，人和企業(yè)集中在一起發(fā)展，效率高，成本低。

開(kāi)企業(yè)的都知道，你是愿意把企業(yè)開(kāi)在離上下游企業(yè)和消費(fèi)者比較近的地方，還是遠(yuǎn)離上下游企業(yè)和消費(fèi)者的地方?肯定是在一起比較有效率。

第二，中國(guó)為什么沿海地區(qū)發(fā)展比較好?道理很簡(jiǎn)單，因?yàn)楫?dāng)今人類的技術(shù)條件，使得海洋貿(mào)易所運(yùn)用的水運(yùn)成本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他運(yùn)輸成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于鐵路運(yùn)輸和公路運(yùn)輸。

在國(guó)際貿(mào)易里，海運(yùn)是主導(dǎo)方式，使得國(guó)際國(guó)內(nèi)的投資在離海岸線比較近的地方，可以節(jié)省貿(mào)易成本。

2000年人口流動(dòng)圖示2010年人口流動(dòng)圖示中國(guó)還有一個(gè)條件，可以說(shuō)放在全世界范圍內(nèi)都是很難有的，就是長(zhǎng)江。

大家一定要了解，長(zhǎng)江是全世界少有的大江大河里可以當(dāng)海來(lái)用的，它的寬度和深度基本上就是海。

這個(gè)優(yōu)勢(shì)又尤其集中在長(zhǎng)江下游地區(qū)。

這個(gè)條件放在中國(guó)，哪怕珠江三角洲都沒(méi)有辦法比。

上海(樓盤(pán))為什么成為全中國(guó)最大的城市?道理很簡(jiǎn)單，又沿海又沿長(zhǎng)江，所以條件太好了。

如果聽(tīng)剛剛講的解釋你還不服氣，你可以反問(wèn)自己一個(gè)問(wèn)題，如果中國(guó)今天跟世界各國(guó)做貿(mào)易不用船了，用駱駝，那么最大的城市會(huì)在哪?在唐朝以前主流貿(mào)易方式就是駱駝，中國(guó)最大的城市就是西安(樓盤(pán))。

我剛剛講的這些因素，導(dǎo)致人口流動(dòng)方向整個(gè)往東部走，往大城市走。

接下來(lái)看，問(wèn)題在哪里?大家都知道一個(gè)大的國(guó)家要求區(qū)域間平衡發(fā)展，這個(gè)我在一系列作品里解釋過(guò)，人們對(duì)于平衡的理解就是經(jīng)濟(jì)和人口的均勻分布，而真正意義上的平衡發(fā)展指人均收入平衡，不是經(jīng)濟(jì)資源的均勻分布，經(jīng)濟(jì)集中在少數(shù)地區(qū)發(fā)展是可以實(shí)現(xiàn)地區(qū)之間人均收入均等化的，是可以效率與平衡兼顧的。

這件事情我暫且不展開(kāi)講。

由于對(duì)“平衡”存在的誤解，人們覺(jué)得經(jīng)濟(jì)如果往沿海集中，往大城市集中不好。

所以政府就用行政力量把資源盡量引導(dǎo)得分布分散一點(diǎn)，把更多資源給中小城市和中西部。

其中最能夠控制的資源就是土地，因?yàn)榍懊娼榻B過(guò)中國(guó)的土地制度背景，我們國(guó)家土地供應(yīng)受制于建設(shè)用地指標(biāo)。

于是就出現(xiàn)了下面這條線，這就是中西部省份在全國(guó)的土地供應(yīng)當(dāng)中所占的份額。

這張圖呈現(xiàn)出非常明顯的V字型，拐點(diǎn)是2003年，當(dāng)時(shí)政府覺(jué)得中國(guó)經(jīng)濟(jì)所謂地區(qū)間“失衡”是嚴(yán)重的問(wèn)題，希望動(dòng)用能控制的資源來(lái)改變這個(gè)狀態(tài)，于是拐點(diǎn)就出現(xiàn)了。

中西部省份占全國(guó)的土地供應(yīng)比例地往低處走在2003年之前，中西部省份的土地供應(yīng)份額是下降的，這正常的，因?yàn)榍懊嬷v到人口流動(dòng)方向是往東部走，所以人口多的地方，土地供應(yīng)多一點(diǎn)，正好是供給適應(yīng)需求，相反，人口流出的地方土地供應(yīng)少一點(diǎn)。

但是到2003年以后就倒過(guò)來(lái)了，在人口進(jìn)一步向東部沿海集中時(shí)，中西部土地供應(yīng)所占的份額卻越來(lái)越多。

要提醒大家注意一點(diǎn)，我這里講的土地供應(yīng)是流量，就是每一年中西部的比重，不是累加的。

換句話說(shuō)，是每一年新增的土地供應(yīng)里中西部所占份額越來(lái)越多，相應(yīng)的，因?yàn)檫@個(gè)份額被100%減掉就是東部，人們往東部流動(dòng)，但是可以用來(lái)建設(shè)成城市的土地供應(yīng)數(shù)量卻相對(duì)在萎縮。

于是就出現(xiàn)了嚴(yán)重的供需錯(cuò)配，人口流入的地方不造房子，人口流出的地方大量造房子。

土地被用來(lái)干什么了?當(dāng)時(shí)的政策制定者想，如果給你地就可以造工業(yè)園，造完工業(yè)園以后，工人要有地方住，我再給你造房子的地就可以了，完美。

但是他們忽略了經(jīng)濟(jì)發(fā)展是取決于地理?xiàng)l件的，就是我前面講到規(guī)模經(jīng)濟(jì)和離港口的臨近性。

結(jié)果導(dǎo)致中國(guó)今天的工業(yè)園建設(shè)遍地開(kāi)花，但是很多中西部工業(yè)園是空的。

我前面講到，工業(yè)園的建設(shè)在全世界范圍內(nèi)都要強(qiáng)調(diào)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，但是中國(guó)現(xiàn)在工業(yè)園建設(shè)到什么程度?現(xiàn)在每一個(gè)縣都有一個(gè)以上的工業(yè)園。

土地的另一個(gè)用途就是大量的建新城，結(jié)果導(dǎo)致土地城市化快于人口城市化。

我們國(guó)家建了多少新城?如果按照國(guó)家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)，將近3000個(gè)廣義的新城，規(guī)劃的面積超過(guò)10萬(wàn)平方公里，其中，545個(gè)狹義的新城，規(guī)劃面積達(dá)6.9萬(wàn)平方公里。

為了更好地研究新城建設(shè)，我?guī)е业膶W(xué)生用一年多時(shí)間到網(wǎng)上去找全國(guó)各個(gè)地方的城市規(guī)劃。

根據(jù)我們所收集的數(shù)據(jù)，全國(guó)280多個(gè)地級(jí)市中有272個(gè)城市建了新城，其中，有規(guī)劃人口數(shù)據(jù)的458個(gè)新城加起來(lái)可以容納2億人口。

這是不完全統(tǒng)計(jì)，我們來(lái)做一個(gè)假設(shè)，我們收集到的大概500個(gè)新城能容納2億人口，全國(guó)建了大約3000個(gè)，如果我們的樣本有代表性，全國(guó)新城可以容納的人口就是12億。

如果假設(shè)我們的新城數(shù)據(jù)在全國(guó)新城里面沒(méi)有代表性，我把這個(gè)數(shù)據(jù)砍一半，降到6億，這就非常保守了。

這是什么概念?6億就是今天你把中國(guó)所有的農(nóng)民搬到城市里來(lái)住，房子也是夠的。

在這個(gè)意義上，國(guó)土資源部曾有一位官員講過(guò)，據(jù)他所知，全國(guó)范圍內(nèi)不存在住房短缺的問(wèn)題，這句話還真的有點(diǎn)道理。

但是這是全國(guó)范圍內(nèi)不存在住房短缺的問(wèn)題，問(wèn)題出在哪兒?大量房子造在中西部，當(dāng)?shù)厝丝谶€在進(jìn)一步往外流出。

理解房?jī)r(jià)要知道，房?jī)r(jià)貴是結(jié)果，房?jī)r(jià)貴因?yàn)槟抢镉腥恕⒂绣X(qián)，房?jī)r(jià)才會(huì)貴。

人不會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)地方房子便宜就到那里居住，如果那里沒(méi)有工作和收入的話，你不會(huì)去的。

在這個(gè)新城數(shù)據(jù)當(dāng)中，超過(guò)70%的規(guī)劃的新城面積和新城規(guī)劃人口是在2008年以后建的。

這里必須提到4萬(wàn)億支出計(jì)劃，當(dāng)時(shí)這是為了對(duì)抗金融危機(jī)實(shí)施的政府支出計(jì)劃，是以投資來(lái)進(jìn)行的，大量的投資就伴隨著新城新區(qū)建設(shè)。

新城建設(shè)數(shù)據(jù)接下來(lái)看一些新城數(shù)據(jù)，我把中國(guó)的新城建設(shè)形象描述為“遠(yuǎn)、大的新城”。

從規(guī)劃的面積角度來(lái)講，在我收集的這個(gè)樣本里，新城平均規(guī)劃的面積超過(guò)100平方公里，平均規(guī)劃的人口是42萬(wàn)，這在歐美國(guó)家已經(jīng)是大城市了。

問(wèn)題是不僅規(guī)劃得大，還很遠(yuǎn)。

大家都知道，我們的新城樣本里距離所屬的老城之間的距離有25公里，這是什么概念?中國(guó)很多城市半徑都不到10公里，上海作為全中國(guó)最大的城市，中心城區(qū)以人民廣場(chǎng)為中心劃個(gè)圈就是20公里的半徑。

也就是說(shuō)，在建的新城和所在的地級(jí)市之間還可以再容納下一個(gè)城市。

大家再看看新城建在什么地方?下圖的每一塊代表一個(gè)地級(jí)市，顏色越深就表示這里所開(kāi)建的新城面積越大，在2006年的時(shí)候，好像沒(méi)有什么明顯的規(guī)律，而且似乎長(zhǎng)三角地帶建了不少新城。

截至2006年各地已開(kāi)建新城的規(guī)劃面積(單位：km2)接下來(lái)看2010年，東北、西北、西南這些地方開(kāi)始出現(xiàn)比較深的色塊。

截至2010年各地已開(kāi)建新城的規(guī)劃面積(單位：km2)再到2014年，新城建設(shè)全面鋪開(kāi)，幾乎已經(jīng)沒(méi)有白色。

而且?guī)讉€(gè)顏色深的地方，東北、西北、西南都是人口流出地，尤其是遼寧非常嚴(yán)重。

馬上我會(huì)講到地方政府債務(wù)，很多人對(duì)于東北的理解是，人口流出是經(jīng)濟(jì)衰落，其實(shí)很更大的問(wèn)題是人口流出同時(shí)加大了投入，結(jié)果背后是地方政府負(fù)債增加。

截至2014年各地已開(kāi)建新城的規(guī)劃面積(單位：km2)下面這張圖是給大家看看地方政府債務(wù)和新城建設(shè)之間的關(guān)系。

要理解中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，要理解房?jī)r(jià)，你必須要把地方政府行為理解清楚，才能理解接下來(lái)很多事情。

我現(xiàn)在講的是，全世界沒(méi)有一個(gè)國(guó)家像中國(guó)這樣，地方政府深度介入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

地方政府負(fù)債增加全國(guó)規(guī)劃的新城面積和新城人口我給大家看這張圖中，白色的柱子和黃色的柱子分別代表當(dāng)年全國(guó)規(guī)劃的新城面積和新城人口。

2009年比2008年這兩個(gè)柱子都翻一番，到2010年又翻一番，進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)高速增長(zhǎng)的時(shí)期，之后開(kāi)始往下掉，因?yàn)榈?013年2014年的時(shí)候，全國(guó)新城建設(shè)已經(jīng)基本上該做的都做了。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的傳統(tǒng)動(dòng)力就是蓋房子，蓋房子本身就是GDP，帶來(lái)稅收和就業(yè)崗位，拼命蓋房子，蓋到把全國(guó)都鋪滿了，沒(méi)有房子好蓋了。

于是到今天形成什么局面?我們都說(shuō)土地緊缺，但是現(xiàn)在把建設(shè)用地指標(biāo)分配到地方政府，地方政府有了指標(biāo)卻用不掉，結(jié)余在那里，結(jié)余的數(shù)量是今天每年新增建設(shè)用地指標(biāo)兩年的數(shù)量。

為什么?因?yàn)楝F(xiàn)在造好的房子就已經(jīng)賣不出去了。

就是這么一個(gè)嚴(yán)重的局面，嚴(yán)重的空間錯(cuò)配問(wèn)題，大量中西部中小城市房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題非常嚴(yán)重。

由于大量房子造在人口流出地，造得又遠(yuǎn)，密度又低，結(jié)果沒(méi)需求。

根據(jù)我的研究，新城造得越遠(yuǎn)，密度越低，這個(gè)地區(qū)越?jīng)]有需求，所以借了債就還不掉，負(fù)債率上升。

最近15年來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)接下來(lái)我們開(kāi)始進(jìn)入到房?jī)r(jià)的討論。

我先做一個(gè)鋪墊，因?yàn)檫@張圖大家經(jīng)常在媒體上看到，會(huì)告訴你中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2012年開(kāi)始出現(xiàn)嚴(yán)重的分化，進(jìn)入2013年之后分化加劇。

各線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)圖在這張圖上的一線二線三線城市房?jī)r(jià)的變化在2012年之前基本上是同步的。

2012年之后一線城市漲起來(lái)了，二線城市漲的慢一點(diǎn)，三四線城市更慢一點(diǎn)。

之后房?jī)r(jià)跌的時(shí)候一線城市跌得少，三四線城市跌的很厲害。

現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)主題詞叫“分化”。

我現(xiàn)在要告訴大家，換另外一個(gè)角度，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化早在2003年就出現(xiàn)了，而不是2013年，關(guān)鍵是你怎么度量。

土地供應(yīng)在2003年開(kāi)始分化如果先把中國(guó)城市分成兩組，一組是土地供應(yīng)收緊組(即這些城市在2003年之后在全國(guó)土地供應(yīng)中所占的份額下降了)，一組是土地供應(yīng)放松組(即這些城市在2003年之后在全國(guó)土地供應(yīng)中所占的份額上海了)。

我可以告訴大家，如果一個(gè)城市在沿海地區(qū)，人口密度高，人均GDP高，它更加可能成為一個(gè)土地供應(yīng)收緊的城市。

在2003年之后，土地供應(yīng)收緊組的土地供應(yīng)增加緩慢，而土地供應(yīng)放松組的土地供應(yīng)越來(lái)越多。

大家不妨問(wèn)自己一個(gè)問(wèn)題，通常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家會(huì)不會(huì)在有人、有錢(qián)，且人口流入的地區(qū)收緊土地供應(yīng)?不可能，因?yàn)樵谕ǔ５氖袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，這些地方會(huì)有房地產(chǎn)商去造更多房子，但是在2003年之后的中國(guó)，出現(xiàn)了人口流入地土地供應(yīng)反而收緊的現(xiàn)象。

接下來(lái)看房?jī)r(jià)，下面這張圖上的線就是把中國(guó)城市分成兩組，看看兩組房?jī)r(jià)的差別。

一組是人口流入土地供應(yīng)收緊，另外一組是人口流出土地供應(yīng)放松的，我把房?jī)r(jià)均值減一減，圖上的這個(gè)零點(diǎn)就是2003年，當(dāng)時(shí)這兩組的房?jī)r(jià)在統(tǒng)計(jì)上沒(méi)有顯著的區(qū)別。

到2003年之后，這兩組之間的房?jī)r(jià)差別越來(lái)越大，土地供應(yīng)收緊的人口流入地的房?jī)r(jià)越來(lái)越高。

2003年后人口流入地與流出地房?jī)r(jià)差值我重點(diǎn)講下面這張圖，講這張圖之前，我先要談?wù)勁菽?/p>

因?yàn)橛泻芏嗳苏f(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的泡沫，這句話十多年前就開(kāi)始講，到現(xiàn)在房?jī)r(jià)(尤其是在房?jī)r(jià)高的一線城市)也沒(méi)有下降過(guò)，泡沫也沒(méi)有破過(guò)，怎么回事?這件事情就要解釋。

通常人們要判斷一個(gè)地方房地產(chǎn)有無(wú)泡沫，會(huì)把房?jī)r(jià)跟居民收入來(lái)做比值，如果房?jī)r(jià)比收入的比值是越來(lái)越高的，意味著居民收入增長(zhǎng)速度不如房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度快，時(shí)間拉得越久，房?jī)r(jià)漲上去，收入戲跟不上，這個(gè)房?jī)r(jià)就是泡沫的。

很多人，甚至專門(mén)研究房地產(chǎn)的人就是用這個(gè)判斷的。

我們進(jìn)行批評(píng)之前，先來(lái)看中國(guó)的情況，回過(guò)來(lái)反思這個(gè)指標(biāo)有沒(méi)有問(wèn)題。

房?jī)r(jià)收入比變化這張圖上的指標(biāo)就是房?jī)r(jià)收入比，2003年之前，這兩個(gè)組別的房?jī)r(jià)收入比都是下降的，為什么下降?我們看兩條線，上面就是土地供應(yīng)收緊的組別，根據(jù)前面說(shuō)的，這個(gè)組別是人口流入、人口密度高、人均GDP高的城市，通俗來(lái)講有錢(qián)有人，下面這個(gè)組別通俗地說(shuō)，就是沒(méi)人沒(méi)錢(qián)，而且人還往外流出，但是土地供應(yīng)在放松。

有人說(shuō)，現(xiàn)在中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出經(jīng)濟(jì)學(xué)可以解釋的范疇，我現(xiàn)在告訴你，中國(guó)房?jī)r(jià)非常簡(jiǎn)單，就是可以解釋為供給和需求的關(guān)系。

2003年之前，為什么兩個(gè)組別的房?jī)r(jià)-收入比都在下降?因?yàn)榈?003年土地供應(yīng)都在增加的，土地供應(yīng)一增加房?jī)r(jià)-收入比就往下跌。

有些朋友可能記得，2001年上海房?jī)r(jià)什么情況?當(dāng)年還送所得稅退稅。

只要你增加供給，房?jī)r(jià)就可以往下跌，當(dāng)年供給是增加的，房?jī)r(jià)-收入比就在往下跌。

中國(guó)的房?jī)r(jià)由什么決定中國(guó)房?jī)r(jià)真正的分化是2003年，之前都是供給和需求同步變動(dòng)，2003年之后出現(xiàn)什么問(wèn)題?有供給的地方?jīng)]有需求，有需求的地方?jīng)]有供給，結(jié)果土地供應(yīng)收緊這個(gè)組別的房?jī)r(jià)就開(kāi)始往上漲，——這里是相對(duì)房?jī)r(jià)，是把房?jī)r(jià)除以收入(工資水平)的，——而土地供應(yīng)放松組別的房?jī)r(jià)甚至是往下跌的。

在最近這一兩年，在一線城市嚴(yán)控住房需求以后，有很多資金從一線城市轉(zhuǎn)移到二三線城市，甚至四線城市，導(dǎo)致中小城市的房?jī)r(jià)上漲，這是有特殊政策背景產(chǎn)生的。

但是如果大家回顧一下兩年前，我可以告訴你，兩年前，武漢(樓盤(pán))的房?jī)r(jià)就是一萬(wàn)，西安是六千。

在西安這樣的中國(guó)西部核心城市，房?jī)r(jià)只有六千，你說(shuō)什么原因?就是房子夠了，房?jī)r(jià)就漲不起來(lái)。

還有成都也是同樣道理。

六千是什么概念?我經(jīng)常說(shuō)大家如果判斷房?jī)r(jià)貴不貴，如果我真的用房?jī)r(jià)收入比這個(gè)概念的話，你就打這樣的比方吧：我們假設(shè)公務(wù)員是最標(biāo)準(zhǔn)的中產(chǎn)階級(jí)，如果夫妻兩個(gè)都是公務(wù)員，當(dāng)?shù)毓べY一個(gè)月收入是不是可以買當(dāng)?shù)胤孔右黄矫住?/p>

如果一個(gè)月的房?jī)r(jià)等于公務(wù)員夫妻一個(gè)月的收入，那么一年就是12平米，十年就是120平米。

如果你用當(dāng)期的房?jī)r(jià)除以當(dāng)期的家庭收入，比值就是10。

房?jī)r(jià)收入比在8-10，全世界范圍內(nèi)都是很合理的房?jī)r(jià)，而且這里還沒(méi)有考慮到在中國(guó)買房子的時(shí)候，房?jī)r(jià)是給定的，但是居民的收入是隨著時(shí)間漲的。

當(dāng)供給在縮緊的時(shí)候，房?jī)r(jià)是由買得起房子的人們的收入決定的。

說(shuō)得通俗一點(diǎn)，房子如果敞開(kāi)供應(yīng)，可能月收入一萬(wàn)都可以買得起。

收緊土地供應(yīng)，可能月收入兩萬(wàn)才可以買得起。

再收緊土地供應(yīng)，可能月收入五萬(wàn)才可以買得起房子。

現(xiàn)在上海中心城區(qū)房?jī)r(jià)大概是8-10萬(wàn)左右，按照我剛才講的道理，如果夫妻雙方月收入人均4萬(wàn)，就可以買得起房子。

房?jī)r(jià)是由買得起房子的人來(lái)決定的，而房?jī)r(jià)-收入比的分母是所有人的平均收入。

土地和住房供給收緊的時(shí)候，房?jī)r(jià)收入比就上去了，就是這么一個(gè)簡(jiǎn)單道理。

大家看到，中國(guó)土地供應(yīng)相對(duì)收緊組城市的房?jī)r(jià)-收入比在上升，而土地供應(yīng)相對(duì)放松組的房?jī)r(jià)收入比在下降。

我講完這些以后，我們回過(guò)頭想想，什么叫泡沫，或者我們能不能把今天中國(guó)這種現(xiàn)象稱之為泡沫?在具體回答這個(gè)問(wèn)題之前，我們現(xiàn)在假象今天討論的是美國(guó)，如果今天這個(gè)情況在美國(guó)看到，比如說(shuō)紐約房?jī)r(jià)收入比在往上漲，顯示有泡沫，另外一個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比在往下跌，你會(huì)怎么辦?到跌的買房子，因?yàn)檫@里房?jī)r(jià)便宜，泡沫小，你可以把紐約的房子賣掉。

最后就只有兩個(gè)可能，要么兩個(gè)城市都有泡沫，要么兩個(gè)都沒(méi)泡沫。

但是在一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)這樣一種情況，有一個(gè)城市有泡沫，而且泡沫越來(lái)越大，另外一個(gè)城市沒(méi)有泡沫，泡沫還越來(lái)越小，絕對(duì)不會(huì)的，除非美國(guó)人很傻。

第二，美國(guó)實(shí)際上的情況是在2008年金融危機(jī)之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)事后看來(lái)有泡沫，所以最后房?jī)r(jià)掉下來(lái)了。

結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺在什么地方?就是紐約和舊金山，美國(guó)最大的城市、房?jī)r(jià)最貴的城市房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺，因?yàn)槟抢镉惺杖朐鲩L(zhǎng)和人口流入的支撐。

你明白這個(gè)道理以后，我們拿市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)做參照，我們來(lái)看中國(guó)，如果簡(jiǎn)單用房?jī)r(jià)-收入比來(lái)作為判斷泡沫的依據(jù)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的泡沫，而且按照這個(gè)指標(biāo)，全中國(guó)泡沫最嚴(yán)重的地方在哪里?上海和北京(樓盤(pán))泡沫最嚴(yán)重，那我要問(wèn)你，中國(guó)有一組城市存在泡沫，而且泡沫越來(lái)越大，另外一組城市不存在泡沫，而且泡沫越來(lái)越小，你怎么不到后者那里買房子?難道是因?yàn)橹袊?guó)人傻嗎?最近兩年，因?yàn)樵谝?、二線城市嚴(yán)格限購(gòu)，資金被擠出到三、四線城市，有一部分人在一、二線城市工作，隨著2013年之后，中國(guó)開(kāi)始嚴(yán)格控制超大人口，他們覺(jué)得沒(méi)有希望在北京、上海待下來(lái)，爸媽鼓動(dòng)他們回老家買房子，大量的資金從大城市被擠出到三四線城市，這是近兩年的新情況。

但是十年前，大家怎么不到“泡沫不斷減少”的三四線城市買房子?第二個(gè)問(wèn)題，在美國(guó)泡沫就算破滅了，最后最堅(jiān)挺的是舊金山和紐約，到中國(guó)，泡沫最大的是北京和上海，你怎么解釋?通過(guò)這樣的國(guó)際國(guó)內(nèi)比較，中國(guó)如果用房?jī)r(jià)收入比來(lái)度量泡沫，將嚴(yán)重高估房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的程度。

當(dāng)然，我并不是說(shuō)中國(guó)的房?jī)r(jià)沒(méi)有泡沫，我只是說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的基本問(wèn)題是“空間錯(cuò)配”，在這樣的背景下，即使泡沫存在，恐怕是房?jī)r(jià)高的地方泡沫小，倒是房?jī)r(jià)低的地方有泡沫。

在房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)里，空置的房子都還沒(méi)有算，這里算房?jī)r(jià)收入比的時(shí)候，它必須要有房?jī)r(jià)，大量空置的房子沒(méi)有賣出去，它都沒(méi)有在房?jī)r(jià)里面。

中國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫恐怕不是以房?jī)r(jià)高體現(xiàn)出來(lái)的，而是以房子賣不出去體現(xiàn)出來(lái)的，這就是我前面為什么做那么多鋪墊告訴你中國(guó)的房子蓋在哪兒，人口怎么流動(dòng)的。

我要告訴你這些背景知識(shí)，你才可以理解。

中國(guó)房?jī)r(jià)的誤區(qū)我把這些問(wèn)題講明白之后，關(guān)于中國(guó)房?jī)r(jià)和相應(yīng)的政策就容易理解了。

首先，我要回顧一下關(guān)于中國(guó)房?jī)r(jià)的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，這里面有很多流行的說(shuō)法。

第一，一直有一種說(shuō)法，中國(guó)的房?jī)r(jià)因?yàn)樨泿懦l(fā)。

如果中國(guó)的房?jī)r(jià)只是一個(gè)貨幣現(xiàn)象的話，為什么會(huì)出現(xiàn)我剛剛講的2003年房?jī)r(jià)的分化，為什么僅有一組城市的房?jī)r(jià)在漲?而另一組城市的房?jī)r(jià)-收入比甚至下跌?現(xiàn)在限購(gòu)，限的是高房?jī)r(jià)的城市，沒(méi)有限制你到低房?jī)r(jià)的城市買，這說(shuō)明房?jī)r(jià)遠(yuǎn)不止是貨幣問(wèn)題，理解錢(qián)往哪里去了，才是理解中國(guó)房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。

第二，人們認(rèn)為房?jī)r(jià)由需求推動(dòng)，尤其住房的剛需。

這句話既對(duì)也不對(duì)，對(duì)的方面是，需求一定是房?jī)r(jià)上升的原因，如果沒(méi)有需求房?jī)r(jià)上不去。

但是，光看到需求是不夠的。

中國(guó)城市里，很多地方都是人口流入地，比如我前面講到西安、武漢、成都，而且這些地方收入水平不低，而且是人口流入的。

為什么那些地方房?jī)r(jià)并不算太高?關(guān)鍵還是要結(jié)合土地和住房的供給才能理解城市間房?jī)r(jià)的差異。

我再給大家舉一個(gè)例子，在很多指標(biāo)上，廣州(樓盤(pán))和深圳(樓盤(pán))非常相近，比如說(shuō)人口規(guī)模和人均GDP非常相近。

但是長(zhǎng)期以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)一直比廣州貴，最近這一波房?jī)r(jià)上漲，廣州上漲沒(méi)有深圳快。

如果你看供給方的數(shù)據(jù)就知道，廣州每年的土地供應(yīng)量長(zhǎng)期保持在深圳的3倍左右。

甚至不要說(shuō)跨地區(qū)的比較，就是只看北京自己，有的年份土地供應(yīng)松一點(diǎn)，有的年份緊一點(diǎn)，如果某一年的土地供應(yīng)多，下一年的房?jī)r(jià)就漲得慢些。

第三，有人說(shuō)一線城市的房子因?yàn)橥顿Y性需求。

是的，我不否認(rèn)，投資性的需求會(huì)加劇房?jī)r(jià)的上漲，全世界來(lái)的有錢(qián)人都在上海買房子。

可是最近幾年，北京和上海的房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)是在嚴(yán)格控制需求的情況下。

不要說(shuō)外地人買房子限購(gòu)，上海人也限購(gòu)了，人們還怎么投資?當(dāng)然，還有一個(gè)辦法就是離婚，但現(xiàn)在連離婚買房子都被管了，政府要查你什么時(shí)候離的婚，離婚后買房子錢(qián)怎么來(lái)的?是不是老公給你的?人們還怎么來(lái)投資一線城市的房子?你看看住房交易數(shù)據(jù)就知道了，在一線城市大量買房子的是在置換，賣掉小房子買大房子，這能叫投資需求?這只是改善性需求啊。

因?yàn)闆](méi)有充分重視供給方的因素，當(dāng)供給短缺導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升的時(shí)候，政策卻通過(guò)打壓需求來(lái)控制房?jī)r(jià)，最后是誤傷剛需，甚至最后出臺(tái)的政策都很難自圓其說(shuō)。

比如說(shuō)某大城市出臺(tái)政策，提高首套房的貸款利率，做新聞發(fā)布的時(shí)候這么說(shuō)，我們通過(guò)提高貸款利率來(lái)控制首套房的投機(jī)性需求。

總而言之，政策制定者總認(rèn)為老百姓不應(yīng)該買房子，你買房子都是不理性的，都是在炒作。

第四，還有一種說(shuō)法也是很流行，說(shuō)房?jī)r(jià)貴是因?yàn)榈貎r(jià)貴，因?yàn)橥恋刎?cái)政，因?yàn)榈胤秸淹恋刭u到很貴，所以房?jī)r(jià)就貴了，以至于出現(xiàn)面包還不如面粉貴的現(xiàn)象。

各位冷靜想想，全中國(guó)都在搞土地財(cái)政，你怎么解釋這個(gè)土地財(cái)政把上海、北京的房?jī)r(jià)搞上去，沒(méi)有把中小城市的房?jī)r(jià)搞上去?再問(wèn)問(wèn)房地產(chǎn)商，怎么拍土地?他們是根據(jù)未來(lái)對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期來(lái)決定今天拍賣土地賣出多少價(jià)格，如果不是預(yù)期未來(lái)有足夠的房?jī)r(jià)上漲空間，如果你是房地產(chǎn)商，你舉牌的時(shí)候，你把地價(jià)舉到很高，甚至有可能冒著未來(lái)房?jī)r(jià)賣不到那么高的風(fēng)險(xiǎn)，這件事情你會(huì)干嗎?你冷靜想想。

所以，好像是先有了地價(jià)再有了房?jī)r(jià)，看上去是高地價(jià)影響了高房?jī)r(jià)，其實(shí)是對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期決定了今天房地產(chǎn)商在買地的時(shí)候付出多少價(jià)格。

你要知道這個(gè)邏輯，否則你就沒(méi)有辦法解釋，為什么在中小城市也是土地財(cái)政，甚至在一些二線城市，怎么沒(méi)有把房?jī)r(jià)搞上去。

接下來(lái)就是房地產(chǎn)泡沫的問(wèn)題。

我前面講的道理是，在供給短缺的情況下，價(jià)格上漲不叫泡沫。

我再次強(qiáng)調(diào)，我沒(méi)有說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)沒(méi)有泡沫，我只是在說(shuō)，由于供給短缺造成的房?jī)r(jià)上漲不叫泡沫。

房產(chǎn)市場(chǎng)的怪現(xiàn)象由于高房?jī)r(jià)的問(wèn)題出在供給端這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有想明白，今天通過(guò)管制需求的手段解決供給短缺的問(wèn)題，就會(huì)出現(xiàn)一系列的亂象。

我給大家列一下這些怪現(xiàn)象。

第一個(gè)是，前面已經(jīng)討論到的三四線城市作為人口流出地居然房?jī)r(jià)是爆漲的，怎么理解?因?yàn)榘岩欢€城市的需求被政策擠壓到了三四線城市。

今天在三四線城市買房子的人，如果你是自住沒(méi)有問(wèn)題，那是你的權(quán)利。

如果你做投資，這個(gè)事情能不能持續(xù)，自己想明白。

全世界范圍內(nèi)出現(xiàn)的趨勢(shì)都是人口從小城市往大城市集中，這個(gè)過(guò)程在城市化已經(jīng)完成的發(fā)達(dá)國(guó)家都仍然繼續(xù)，我們現(xiàn)在是發(fā)展中國(guó)家，城市化只走到一半多一點(diǎn)，你認(rèn)為三四線城市的需求是不是可以持續(xù)增長(zhǎng)?自己想。

政策怎么打壓需求?就是各種各樣的限購(gòu)、限售。

現(xiàn)在為了把平均房?jī)r(jià)做下來(lái)，采取的辦法就是控制發(fā)放預(yù)售證，市中心比較貴的房子不發(fā)，發(fā)郊區(qū)便宜的房子的預(yù)售證，人為一操縱，好像平均房?jī)r(jià)降下來(lái)了。

但是今天賣的房子和過(guò)去賣的房子不是同樣的房子，結(jié)果越是控制中心城區(qū)的房子銷售，越是使得需求得不到滿足。

限售的結(jié)果是造成房企資金回籠壓力，一些房地產(chǎn)商(特別是小企業(yè))已經(jīng)支持不住了，一些大企業(yè)雖然在堅(jiān)持，但資金回籠不足，就可能導(dǎo)致接下來(lái)的土地開(kāi)發(fā)不足，造成未來(lái)的住房供給不足。

還有一個(gè)做法，是直接對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行限制。

價(jià)格被限制住之后，房子需求一定大于供給，于是，房地產(chǎn)商想出很多辦法。

房?jī)r(jià)既然被控制了，那么，市場(chǎng)上就一定會(huì)出現(xiàn)別的價(jià)格。

接下來(lái)我講的事情在各個(gè)地方名字不一樣，有的地方叫指標(biāo)費(fèi)，有的地方叫茶水費(fèi)，各種各樣的名字。

意思就是，你現(xiàn)在買房子除了付房?jī)r(jià)以外，你還要付一個(gè)指標(biāo)錢(qián)，這個(gè)不計(jì)入房?jī)r(jià)。

有些地方，買房子必須要全款付才可以進(jìn)場(chǎng)。

本來(lái)降房?jī)r(jià)的目的是什么?讓收入較低的人買房子。

現(xiàn)在做法是只有全款才可以買得到房，結(jié)果把低收入者反而擠出了。

直接管制房?jī)r(jià)的結(jié)果還造成尋租和腐敗，或者是錢(qián)進(jìn)入了私人的口袋，或者是搖號(hào)的結(jié)果是把房子搖給了有權(quán)力和關(guān)系的人。

再往下出現(xiàn)什么問(wèn)題?一手房和二手房房?jī)r(jià)倒掛。

一手房?jī)r(jià)打壓住，算的是公開(kāi)交易的數(shù)據(jù)，沒(méi)有把茶水費(fèi)、指標(biāo)費(fèi)、腐敗費(fèi)算進(jìn)去，沒(méi)有放在房?jī)r(jià)里。

二手房的房?jī)r(jià)就不受管制了，所以導(dǎo)致一手房和二手房?jī)r(jià)倒掛。

甚至導(dǎo)致媒體報(bào)道，有人從親戚朋友那邊借上千萬(wàn)來(lái)?yè)u號(hào)買房，只要搖中一個(gè)利潤(rùn)就上百萬(wàn)，這個(gè)比炒股回報(bào)率高很多。

由于誤以為是地價(jià)決定房?jī)r(jià)，還有一些城市曾經(jīng)直接在土地拍賣的市場(chǎng)上限制拍賣價(jià)格。

結(jié)果是，參加拍賣的房地產(chǎn)商紛紛舉牌把價(jià)格抬到被限制的最高價(jià)格這樣的水平，于是，誰(shuí)得到土地就由搖號(hào)來(lái)決定。

最終通過(guò)搖號(hào)得到土地的房地產(chǎn)商在現(xiàn)場(chǎng)擲臂歡呼。

為什么?現(xiàn)象道理很簡(jiǎn)單，相當(dāng)政府把原來(lái)可以通過(guò)拍賣拿到財(cái)政手里的收入用來(lái)給房地產(chǎn)商作為補(bǔ)貼了。

將土地價(jià)格控制住真的能夠打壓房?jī)r(jià)嗎?大家問(wèn)問(wèn)自己就明白了，如果你是房地產(chǎn)商，今天你得到的土地價(jià)格是被政府壓制的，明年你會(huì)因?yàn)樽约耗玫降耐恋貎r(jià)格比較低，就在賣房子的時(shí)候壓低價(jià)格嗎?這一系列的亂象，根本問(wèn)題出在哪里?空間錯(cuò)配的問(wèn)題，把由部分地方供給不足造成的高房?jī)r(jià)問(wèn)題以為是需要造成的，并且誤以為高房?jī)r(jià)是普遍現(xiàn)象。

我今天講的問(wèn)題，為什么要從頭梳理，講人往高處走、地往低處走的矛盾?如果僅僅把高房?jī)r(jià)理解為需求方不理性，用打壓需求的方式來(lái)治理由供給短缺所導(dǎo)致的空間錯(cuò)配，當(dāng)然是沒(méi)有對(duì)癥下藥。

總的來(lái)講，管需求的政策導(dǎo)致一系列的亂象，真正該做的應(yīng)該做供給側(cè)改革。

怎么根治高房?jī)r(jià)?接下來(lái)的問(wèn)題就是怎么改進(jìn)供給側(cè)?首先，要緩解一二線城市房?jī)r(jià)上漲只有根據(jù)人口流入的趨勢(shì)增加土地供應(yīng)。

建設(shè)用地指標(biāo)應(yīng)與外來(lái)常住人口數(shù)量和住房庫(kù)存掛鉤。

一二線城市還有地嗎?認(rèn)為上海沒(méi)有地的朋友請(qǐng)看上海的衛(wèi)星地圖，上?，F(xiàn)在三分之一的用地還是農(nóng)業(yè)用地，怎么可以說(shuō)沒(méi)有地?大家如果看上海2035年的規(guī)劃，里面說(shuō)上海的土地開(kāi)發(fā)程度已經(jīng)達(dá)到45%，意思是圖中上?；疑某鞘杏玫?建設(shè)用地)除以上海整個(gè)管轄面積比例是45%，這個(gè)比例被認(rèn)為太高了，高到讓城市擴(kuò)張會(huì)影響上海的生態(tài)環(huán)境。

上海市衛(wèi)星圖問(wèn)題是，上海的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度為什么太高了，跟誰(shuí)比?據(jù)說(shuō)是跟世界上其他大都市圈比，其他地方最高只有30%，上海的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度太高了。

我?guī)啄昵翱吹竭@個(gè)數(shù)據(jù)，我就納悶，所謂世界上其他地方，我每個(gè)地方都去過(guò)，我怎么就不覺(jué)得上海土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度比別的高呢?我就去找這個(gè)數(shù)據(jù)出處，終于有一天我發(fā)現(xiàn)了一本書(shū)，找到了這個(gè)數(shù)據(jù)的出處，是這樣一張表，里面列了五個(gè)地方，表里面有兩個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)我們最關(guān)鍵，一個(gè)是常住人口，一個(gè)是開(kāi)發(fā)強(qiáng)度(即建設(shè)用地除以管轄面積的比例)。

這張表格里紐約是沒(méi)有數(shù)據(jù)的，新加坡也是沒(méi)有數(shù)據(jù)的，我也不知道為什么。

香港的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度很低，21%，可是香港大約70%是山，那個(gè)在分母里，不可比。

剩下有數(shù)據(jù)的還有兩個(gè)，一個(gè)是上海，一個(gè)是東京。

上海的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度按照這個(gè)表的數(shù)據(jù)是接近50%，東京是29.4%，這么一比,上海好像挺高的。

問(wèn)題在哪里?這個(gè)表里東京另外一個(gè)數(shù)據(jù)是1350萬(wàn)人口，這個(gè)東京什么概念?這個(gè)東京是小東京(東京都)的概念，相當(dāng)于上海市中心的概念，而東京都的面積只有上海的三分之一。

29.4%的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度對(duì)應(yīng)的是什么概念呢?是東京圈的概念，東京圈大概是上海加蘇州(樓盤(pán))的面積。

在上海，當(dāng)論證上海人太多的時(shí)候，是把整個(gè)上海人口去跟東京都比，而事實(shí)上，如果跟東京圈比的話，后者的人口有3700萬(wàn)。

而當(dāng)人們說(shuō)上海建設(shè)用地占比太高的時(shí)候，又把上海地跟東京圈相比，而事實(shí)上后者的面積是上海的兩倍，可見(jiàn)這樣的對(duì)比有多不科學(xué)。

現(xiàn)在我們來(lái)在可比的范圍內(nèi)比較一下上海和東京。

下圖中的范圍大概就是東京圈，東京以它的核心為中心劃一個(gè)圈，建成區(qū)的半徑是大約50公里，如果是往南這邊，半徑可以達(dá)70-80公里，整個(gè)一片全部連起來(lái)，這里面大量網(wǎng)狀的公路和軌道交通連接起來(lái)。

東京圈衛(wèi)星圖這里我們把東京都市圈分成幾個(gè)層次，首先是東京都的中心區(qū)域，再到東京都，這個(gè)相當(dāng)于上海的三分之一面積，然后再到東京圈，相當(dāng)于上海加蘇州。

隨著對(duì)東京概念的定義越來(lái)越大，土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度越來(lái)越低，但是在整個(gè)東京圈范圍之內(nèi)，請(qǐng)大家注意，東京圈包括很多山地，它的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度是33.56%。

如果把潛在的“上海都市圈”來(lái)做比較的話，相當(dāng)于上海加蘇州，目前開(kāi)發(fā)強(qiáng)度只有23.5%，如果同樣達(dá)到33.5%的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的話(還不考慮上海和蘇州基本上是平原地帶)，還有增加10個(gè)百分點(diǎn)的空間，這可以讓上海加蘇州的范圍之內(nèi)建設(shè)用地供應(yīng)再增加1500平方公里。

這是什么概念?如果假設(shè)城市是從中心往外擴(kuò)大的話，我們做一個(gè)保守的估計(jì)，增加出來(lái)建設(shè)用地有1000平方公里在上海管轄范圍之內(nèi)，有500平方公里在蘇州管轄范圍之內(nèi)，這1000平方公里可以讓上海目前的土地供應(yīng)增加30%!也就是說(shuō)，是我們自己不恰當(dāng)?shù)貙⑸虾Ｊ信c東京圈進(jìn)行比較，導(dǎo)致我們局限了上海的建設(shè)用地供應(yīng)。

而且在上海的建設(shè)用地里，又有大約一半的地是工業(yè)用地，是不造住房的，這樣，上海的住房供應(yīng)就被極大地局限住了。

我把上面這些道理講清楚以后，大家就知道，如果未來(lái)順應(yīng)人口流動(dòng)的趨勢(shì)，從供給側(cè)增加大城市(包括超大城市)的土地供應(yīng)，有利于形成房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

第一，建設(shè)用地的總量可以放松管制，在圍繞超大城市建立的都市圈內(nèi)不需要保留那么多農(nóng)業(yè)用地。

第二，在建設(shè)用地里，工業(yè)用地和商住用地的比例可以調(diào)整，現(xiàn)在有大量的工業(yè)用地密度太低了，可以轉(zhuǎn)住宅。

第三，商住用地內(nèi)部多少比例給商業(yè)地產(chǎn)，多少比例給住宅也可以調(diào)整。

今天在北京、上海等都出現(xiàn)這樣的情況，商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)過(guò)多，而住宅價(jià)格又高，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的反應(yīng)就是商改住，對(duì)此應(yīng)該放松管制。

第四，住宅用地里面是不是可以增加建筑的容積率，房子是不是可以蓋得高一點(diǎn)，讓房子供給多一點(diǎn)。

如果可以從這幾個(gè)角度增加供給的話，可以讓房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

雖然中國(guó)的土地制度非常獨(dú)特，但只要土地有市場(chǎng)、有價(jià)格，就可以用政府模擬市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在有需求的房?jī)r(jià)高的地方多供給建設(shè)用地，多造房子，真正解決住房的供需空間錯(cuò)配問(wèn)題，才是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

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