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和馮侖對話，很難繞過房價，雖然我們對答案早已沒有什么期待。

中國的房價，已經(jīng)突破了理性預(yù)期的范疇，任何討論其實已經(jīng)淪為噱頭。

不過馮侖說，房價已經(jīng)在走下坡路了。

這話讓我們多少有些意外，不是因為房價的走勢，畢竟這已是不爭的事實，而是因為就在年初，這位地產(chǎn)界的青年領(lǐng)袖還信誓旦旦地和我們說，房地產(chǎn)的好光景還有10到20年。

話猶在耳，卻已是過眼云煙。

馮侖說自己做地產(chǎn)，更注重能否為社會帶來一些附加值，所以很多時候?qū)幵缸鲆恍┬〉捻椖?，比如在紐約和臺灣的開發(fā)，或者新的項目，比如立體城市。

好像很少有地產(chǎn)商這么熱衷于談理想，而且還企圖把這種理想主義的東西融入到自己的實業(yè)中。

所以有很多個瞬間，我?guī)缀跬怂堑禺a(chǎn)界的一個標(biāo)桿，忘了他也是曾經(jīng)的“海南六君子”，而把他當(dāng)作一個普通的中年人，在經(jīng)歷人生幾起幾伏之后，依然想要和這個世界談?wù)劇?/p>

他總是忍不住想和我們說段子。

事實上，這位地產(chǎn)大亨在成為商人之前，是一位不折不扣的馬列主義學(xué)者。

而現(xiàn)在他被稱作是地產(chǎn)界的思想家——他說，段子，僅僅只是他表達(dá)思想的一種手段。

對于大多數(shù)人來說，知道馮侖要多過于知道萬通和萬通中心，這多少會讓人覺得尷尬。

如果對馮侖稍加關(guān)注，就會發(fā)現(xiàn)無論是作為萬通控股集團(tuán)董事長的馮侖，還是前公務(wù)員的馮侖，談?wù)摾硐牒托叛龆噙^任何話題。

這位馬列主義的信徒，征服世界最常用的兩種武器卻是色情味道濃厚的段子和數(shù)以億計的財富——前者讓他收獲了掌聲，而后者讓他得到了話語權(quán)。

這多少有點荒誕。

對話艾誠：中國瘋狂的房價何時會停止？馮侖：我覺得這個房價就相當(dāng)于一輛車爬坡，然后到了一個高臺上，在緩緩地平著走，再過一些日子，就會開始緩緩地往下走，但不會是跳水式的下降。

艾誠：如果下降，萬通緊不緊張？馮侖：不緊張，因為它區(qū)域不同，市場不一樣，而且住宅只是整個萬通的一部分，我們還有很多非住宅的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

艾誠：在中國地產(chǎn)行業(yè)里面，萬通好像越來越邊緣化了？馮侖：沒有的事，其實他們看到的就是住宅這一部分。

大家容易把住宅等同于房地產(chǎn)，但實際上工業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在我們的規(guī)模在全國排名第二第三，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、基金業(yè)務(wù)以及立體城市超過一半以上的業(yè)務(wù)都沒有放在上市公司里。

艾誠：立體城市有一種聲音說，噱頭說了很久，但是在成都的立體城市項目擱置了一段時間，最近才有新動作，貌似挺不容易的，到底困難在哪里？馮侖：它主要的困難在于，我們第一步的困難是這樣一個發(fā)展的理念，是不是被大家接受，現(xiàn)在已經(jīng)被大家接受了，實際上我們現(xiàn)在已經(jīng)在7個城市開展，兩個城市已經(jīng)在開工建設(shè)了，到8月份，開工建設(shè)的這兩個部分，就開始產(chǎn)品化了。

具體的住宅這一部分的產(chǎn)品，已經(jīng)開始面世了，所以還是很快的，因為才5年時間，現(xiàn)在有7個城市在發(fā)展，而且一個立體城市的計劃都在500萬平米以上。

艾誠：有一個地產(chǎn)界的朋友，委托我問您這樣一個問題，立體城市是你的理想，還是公司的理想，因為他是柯布西埃（現(xiàn)代主義建筑鼻祖）的一種理念，是理想的，能成功實現(xiàn)商業(yè)化嗎？馮侖：已經(jīng)成功了，立體城市這家公司去年是盈利的，而且業(yè)績非常好，今年上半年的業(yè)績是去年的2倍以上。

艾誠：立體城市不是公司的錢在投？馮侖：是我自己的。

后來新希望[-0.34% 資金 研報]集團(tuán)劉永好、愛佑華夏慈善基金會理事長王兵又參加進(jìn)來，所以等于主要的投資者是我們?nèi)齻€人。

艾誠：那公司現(xiàn)在愿意投資了嗎？馮侖：他們當(dāng)然愿意，現(xiàn)在已經(jīng)逐步的跟萬通其他的業(yè)務(wù)有了一些交集。

艾誠：和天津泰達(dá)合作到現(xiàn)在，最大的經(jīng)驗是什么？馮侖：最大的經(jīng)驗是要把規(guī)則一開始就講清楚，所以我們現(xiàn)在合作的很好，其中一個就是僵局規(guī)則，就是說萬一大家掰了怎么辦？這就是成人的規(guī)則，僵局規(guī)則其中有一條，一件事兒如果我同意你不同意，最后怎么做決策？后來我們就采取一個兒童的辦法，你一次我一次，這一次如果你非要堅持可以聽你的，下一次無論什么事兒如果再有分歧，那就聽我的。

艾誠：這個堅持下來了？馮侖：由于誰都不知道下次是什么，所以誰都不敢用第一次，然后我們就商量著辦，這就是僵局規(guī)則。

所以后來我們每次跟任何人合作，都會有一個僵局條款。

艾誠：對移動互聯(lián)網(wǎng)，您提出一個鼓勵虛擬開發(fā)商的業(yè)務(wù)平臺。

你有什么預(yù)期？馮侖：對，我們現(xiàn)在是用這個模式。

目前研究已經(jīng)做完了，平臺也搭建了，現(xiàn)在公司正在做測試。

我覺得這會是一種非常顛覆性的做房子的方法。

艾誠：怎么做？馮侖：成品還是房子。

以前做開發(fā)商，第一件事是買地，之后去報規(guī)報建，再去做開發(fā)貸，然后做廣告營銷，施工建設(shè)，最后交付給客戶，大概是這個程序。

現(xiàn)在我們做了一個虛擬開發(fā)商的平臺，有一點像在天貓上開店。

你在這個平臺上選一塊地，比如一棟樓，三棟樓，10萬平米，20萬平米，然后再跟不同方面去簽約，去找設(shè)計師做設(shè)計，這個平臺就幫你去找客人，通過這樣的方式在網(wǎng)上進(jìn)行土地開發(fā)。

艾誠：你覺得到目前為止，在萬通發(fā)展過程中最大的決策失誤是什么？馮侖：我覺得在公司整個發(fā)展上我不夠堅持，這可能跟性格有關(guān)。

比如說我們在二線城市，原來我是非常希望能夠快速復(fù)制萬通中心這樣的想法，因為我認(rèn)為這是一個非常好的模式。

但是團(tuán)隊覺得這和他們短期內(nèi)的管理能力和半徑有關(guān)，所以就比較遲疑。

因而到現(xiàn)在為止我們只做了6個城市。

這也造成大家對上市公司有些質(zhì)疑，為什么發(fā)展慢了。

按照我的想法，現(xiàn)在應(yīng)該至少發(fā)展20個城市了。

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