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兩會(huì)結(jié)束一個(gè)星期，樓市一直沒出什么重磅的消息，深圳和杭州打了第一個(gè)響炮。

3月28號(hào)，深圳宣布二手房交易即日起“三價(jià)合一”;同一天晚上，杭州宣布，新房銷售采取公開搖號(hào)全程公證的方式。

每年3月兩會(huì)后，都有重點(diǎn)城市跟進(jìn)出臺(tái)重要的樓市政策，比如2016年3月25日是上海、深圳，2017年3月17日是北京。

新政一出，鍋蓋被蓋上了，樓市在短時(shí)間內(nèi)都涼了。

今年為什么輪到了深圳、杭州，是否重復(fù)這一條規(guī)律?深圳三價(jià)合一，炒房難度成倍增長(zhǎng)沒有三價(jià)合一，是深圳樓市的特殊“紅利”。

所謂“三價(jià)”，是指在同一套二手房交易過程中，在三個(gè)地方會(huì)出現(xiàn)的成交價(jià)格：➀ 買賣雙方的真實(shí)交易合同上的房?jī)r(jià)。

➁ 銀行貸款合同上的房?jī)r(jià)，銀行對(duì)于這套房子也會(huì)有一個(gè)評(píng)估價(jià)，最后按照兩者取其低者，作為貸款的基準(zhǔn)價(jià)格。

➂ 提交給交易中心的合同上的價(jià)格，交易中心也會(huì)對(duì)房子有一個(gè)評(píng)估價(jià)，兩者取其高，作為繳稅的基準(zhǔn)。

在三家合一之前，由于系統(tǒng)各自獨(dú)立，他們即便不相同，也互不影響。

二手房是一個(gè)非標(biāo)準(zhǔn)化市場(chǎng)，哪怕在同一個(gè)小區(qū)，同一個(gè)戶型，也是一房一價(jià)，最高與最低之間，相差50%也是常事。

這就意味著，三價(jià)之間，大有可操作空間。

套路并不難理解，就是把報(bào)給銀行的合同價(jià)提高，多貸款，降低首付;同時(shí)報(bào)給交易中心的合同價(jià)做低，少繳稅費(fèi)。

比如一套400萬成交的房子，正常的7成貸款是280萬，需要有120萬自有資金。

但如果給銀行的價(jià)格是500萬，則可以貸款到350萬，相當(dāng)于接近實(shí)際價(jià)格的9成，買房人只需要出資50萬即可，杠桿率提升顯著。

給交易中心的合同價(jià)格，則把400萬報(bào)成300萬，則需要繳納的稅費(fèi)就直接減少了1/4，至少省了數(shù)萬元。

不少炒房客就是以這樣的套路，同時(shí)實(shí)現(xiàn)多貸款、但卻少繳稅的“紅利”。

從法規(guī)講是造假，從市場(chǎng)來說是灰色地帶的補(bǔ)償機(jī)制。

最極端的案例，過去兩三年在深圳有被稱為“一刀流”的炒房流派，看準(zhǔn)房?jī)r(jià)將漲，則匯集全部身家比如100萬首付+留足12~24個(gè)月的月供，搏命式一波，提升杠桿率，撬動(dòng)1000萬的房子，在大漲至1500甚至2000萬之后賣出獲利而歸。

全程在貸款時(shí)提高價(jià)格，在繳稅時(shí)降低價(jià)格，兩者相差一倍也是可能的，堪稱快進(jìn)快出炒房的標(biāo)準(zhǔn)手法。

三價(jià)合一后，紅利就沒有了。

這三本合同都在交易中心備案，以確保銀行與交易中心的合同是相同的。

你要想多貸款，就和房東談好，400萬成交，但是3份合同都寫上500萬，貸出來350萬。

但是需要按照500萬多繳不少稅費(fèi)，還得信得過房東的人品。

要么都寫上300萬，只能貸出來180萬。

總之就是要么多繳稅，要么少貸款，這中間，你還需要保證你的交易對(duì)手方人品可信，或是讓他相信你的人品可信。

不論哪一種，快進(jìn)快出的翻滾式炒房成本，均大幅度增加。

在一線城市中，京滬在很早前已實(shí)現(xiàn)三價(jià)合一，廣州去年5月后跟進(jìn)。

深圳作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)和改革前沿，監(jiān)管作為寬松，在三價(jià)合一這一點(diǎn)上是特例。

因此，深圳特別受到炒房客和投機(jī)性交易的青睞，每一輪房?jī)r(jià)啟動(dòng)，均自深圳而始。

用資深地產(chǎn)投資人歐成效的說法，“深圳一直享受著‘輕稅’紅利，出于(全國(guó))政策一致化考慮，(深圳沒有三價(jià)合一)是不可接受的。

”三價(jià)合一將顯著增加深圳投機(jī)性炒房的難度，從“Normal級(jí)別”至少提升到“Hard模式”，一刀流等投機(jī)行為，更會(huì)近于絕跡。

相反，投資人買房長(zhǎng)持、出租的方式，受到的影響則相對(duì)較小，并可能會(huì)相應(yīng)增加。

副作用也不是沒有，這也是深圳遲至今日才出臺(tái)三價(jià)合一的原因。

最大的一點(diǎn)，在于不管實(shí)際成交價(jià)多少，交易中心都給你定好了一個(gè)評(píng)估價(jià)，繳稅時(shí)評(píng)估價(jià)和實(shí)際成交價(jià)兩者取其高，即便是你真的買到了超便宜的房子，對(duì)不起，繳稅還是按照交易中心的評(píng)估價(jià)。

“實(shí)際上，就是所有人都要多繳稅，其中剛需影響最大。

對(duì)房?jī)r(jià)的影響，則類似于當(dāng)年的營(yíng)業(yè)稅，短期內(nèi)市場(chǎng)沉寂、交易冰封，長(zhǎng)期則會(huì)導(dǎo)致交易減少、市場(chǎng)失衡，更容易大起大落。

”杭州新房搖號(hào)，談好二手房的剛需掉頭回去深圳二手房交易套路甚廣，杭州則是新房交易內(nèi)幕多。

小巴剛好有個(gè)朋友，最近在看二手房，還讓小巴給他推薦了不少樓盤，本來基本都快談好了，新消息一出，馬上和房東鞠了一躬，說了一句“對(duì)不起啊大哥，仔細(xì)考慮了一下，畢竟是我人生的第一套房子，還是想買新的。

”掉頭速度之快，只留下房東和房東太太面面相覷。

也不能全怪他，除了“初房情結(jié)”，杭州一手房限價(jià)，也確實(shí)比二手房便宜不少，如果不是前段時(shí)間新房需要全款+高額號(hào)子費(fèi)，他斷然不會(huì)選擇去看二手房。

我這位朋友，從事IT行業(yè)，年歲也接近30，一直沒有結(jié)婚，所以拖著沒買。

他工作已經(jīng)五六年，年收入也不錯(cuò)，一年有25~30萬，現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲了，覺得不買實(shí)在不行了。

最開始他要求比較高，想三成首付、買地鐵、精裝、帶學(xué)區(qū)的新房，不過現(xiàn)實(shí)很快給他上了一課。

看了三個(gè)新樓盤，買的人實(shí)在太多，雖然問及銷售，均不承認(rèn)有號(hào)子費(fèi)一說，但是從中介、其他的買房人口中，并不難得知其中兩個(gè)號(hào)子費(fèi)30萬，另外一個(gè)，已經(jīng)是一房難求，花了錢也拿不到購(gòu)房資格。

無奈下，這位朋友才去看了二手房。

新房和二手房的價(jià)格，似乎處在兩條不同的軌道上，3萬2的新房，邊上的二手小區(qū)賣4萬，傻瓜也知道這中間是相當(dāng)大的溢價(jià)空間。

隨之而來的，就是嚴(yán)重失衡的供求關(guān)系，連夜排隊(duì)、全款、號(hào)子費(fèi)、內(nèi)定、權(quán)力尋租等現(xiàn)象一一顯現(xiàn)。

號(hào)子費(fèi)雖然給人的感官印象十分不好，但在某種程度上，仍然是市場(chǎng)行為，價(jià)高者得。

以搖號(hào)替代號(hào)子費(fèi),好處在于相對(duì)透明和公開，是一件“占便宜”的事。

劉德科認(rèn)為， “對(duì)于剛需來說，公證搖號(hào)是利好，貨真價(jià)實(shí)地給了你買到房的機(jī)會(huì)，不需要號(hào)子費(fèi)，不需要托關(guān)系，不需要全款，還可以用公積金房貸。

這么好的事情，你不去占，那是巨大的浪費(fèi)。

你占的便宜，是整個(gè)社會(huì)買單。

但如果你占不到便宜，整個(gè)社會(huì)為此買的單，會(huì)反加到你身上。

”只要有購(gòu)房資格的，或許都會(huì)上去一試。

畢竟，只要價(jià)格雙軌制存在，這中間的巨大價(jià)差，會(huì)讓搖號(hào)成為變成摸彩票。

有人講這種限價(jià)、搖號(hào)的機(jī)會(huì)，比喻成股市中的“打新股”，很是貼切。

對(duì)此，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛則擔(dān)心，“買到限價(jià)新房，如同中獎(jiǎng)，那么搖號(hào)就成為了全社會(huì)福利。

原來并不想買房的人，或是原來覺得買房困難而放棄的人，也來碰運(yùn)氣。

在另一個(gè)搖號(hào)買房的城市成都，就出現(xiàn)了4萬多人抽400套房子的情況，中簽率不到1%。

真正需要購(gòu)房的人買到房子的概率，則進(jìn)一步下降。

”而極具觀賞性與傳播度的“公證搖號(hào)”過程，在杭州這個(gè)被人為強(qiáng)行壓制的樓市，則極有可能加劇恐慌心理，帶動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步的上漲。

深圳的“三價(jià)合一”與杭州的“公證搖號(hào)”，都屬于清理灰色地帶、維護(hù)市場(chǎng)秩序范疇的調(diào)控措施。

無論杭州還是深圳，樓市調(diào)控的道德正確，會(huì)讓我們乍聽上去很爽，但我們多數(shù)人卻為這種道德正確無知覺地支付了成本。

任何一個(gè)市場(chǎng)，如果把合理的灰色地帶給徹底消滅掉，很容易贏得道德分，但最終還是要整個(gè)社會(huì)來為這種道德正義來買單。

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