閱讀 :387

查看行情 掌門人祝義財(cái)被監(jiān)視居住，雨潤集團(tuán)裁員潮來臨，地產(chǎn)項(xiàng)目尋找買家。

雨潤路，全長2300米，2002年由“油棉路”更名而來。

這是南京首條以企業(yè)名稱命名的道路，冠名方是靠肉制品加工起家的雨潤集團(tuán)，其總部就落址在雨潤路10號。

 過去13年間，雨潤路是雨潤集團(tuán)黃金時(shí)代的最好見證者。

從這里出發(fā)，掌門人祝義財(cái)帶著雨潤集團(tuán)一路壯大，他以強(qiáng)悍聞名，搭股改便車控股南京中商(已改名中央商場，600280.SH)，而后推動(dòng)雨潤食品（1068.HK）登上港交所，建立了“雨潤系”龐大集團(tuán)，并走出國門。

 雨潤集團(tuán)南京總部門口時(shí)至今日仍舊掛著的意大利國旗等五面旗幟，就是它國際化的一大標(biāo)志。

伴隨產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張，祝義財(cái)?shù)膫€(gè)人財(cái)富也迅速暴增。

2014年胡潤百富中國富豪排行榜上，祝義財(cái)夫婦財(cái)富已增長到315億元。

 一向刻意低調(diào)的富豪祝義財(cái)，卻在今年再度成為輿論焦點(diǎn)，這次，他惹上了大麻煩。

今年3月27日，兩家上市的公告陸續(xù)坐實(shí)了“祝義財(cái)被調(diào)查”的坊間傳聞—檢察機(jī)關(guān)于2015年3月23日起，對祝義財(cái)執(zhí)行指定居所監(jiān)視居住的強(qiáng)制措施。

 雨潤集團(tuán)曾經(jīng)的驕傲和輝煌，正為此變得晦暗不明。

與2012年辭去雨潤食品董事長之職一樣，今年6月10日，51歲的祝義財(cái)辭去中央商場董事長等職務(wù)，試圖從公眾視線中消失以回避負(fù)面輿論。

 不過這次，麻煩并不容易擺脫。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查了解，雨潤集團(tuán)內(nèi)部正經(jīng)歷大幅度裁員危機(jī)，而祝義財(cái)近年高歌猛進(jìn)迅速覆蓋的地產(chǎn)版圖，正陸續(xù)出售項(xiàng)目來擺脫困局。

風(fēng)雨飄搖中的雨潤集團(tuán)，下一步該怎么走？ 裁員危機(jī) 張凱（化名）的失業(yè)噩夢，從今年4月份開始。

他原先供職的雨潤建設(shè)集團(tuán)（亦稱雨潤建筑集團(tuán)，以下簡稱“雨潤建設(shè)”），是雨潤集團(tuán)食品、物流、商業(yè)、旅游、房地產(chǎn)、金融和建設(shè)七大產(chǎn)業(yè)中最年輕的成員，主營各類建筑項(xiàng)目的施工和管理，其前身是成立于1998年的南京雨潤建設(shè)工程有限公司。

 “事實(shí)上，去年10月，雨潤建設(shè)就對旗下所有地產(chǎn)項(xiàng)目展開了一輪人員‘優(yōu)化’，目的是縮減成本，”張凱告訴時(shí)代周報(bào)記者說，“當(dāng)時(shí)就有消息說，總裁及年薪制員工未來將降薪30%，普通員工下月工資中降低績效得分。

” 被降薪了嗎？這很快變成雨潤建設(shè)內(nèi)部員工的見面問候語，后來大家慢慢都不問—因?yàn)榻敌揭盐阌怪靡?，裁員帶來的恐慌感正慢慢彌漫。

他們無所適從，事實(shí)上，從2014年底起，雨潤建設(shè)除少量項(xiàng)目在運(yùn)作外，其余大部分項(xiàng)目已經(jīng)處于停建或者半停建狀態(tài)。

 今年2月，雨潤建設(shè)發(fā)出通知，對單個(gè)核減率3%及以上的合同予以通報(bào)，單個(gè)核減率5%及以上的合同洽談人予以處罰。

罰款金額雖然僅100-500元不等，但這些在案記錄卻是后面人員“優(yōu)化”即被裁員的依據(jù)。

 彼時(shí)的張凱，還很僥幸。

作為雨潤建設(shè)下屬某工程公司的老總級別人物，張凱覺得裁員離自己還很遙遠(yuǎn)，但事態(tài)發(fā)展很快超出他的預(yù)期。

 今年3月，雨潤集團(tuán)旗下建設(shè)和地產(chǎn)兩大集團(tuán)合并的消息傳出。

“雨潤建設(shè)內(nèi)部變相裁員進(jìn)入瘋狂狀態(tài)。

”張凱如是說道，在當(dāng)時(shí)，處罰通告滿天飛，不少人被強(qiáng)行要求寫辭職報(bào)告，甚至根本沒有賠償。

 一個(gè)月后，兩大集團(tuán)合并文件正式發(fā)出。

時(shí)代周報(bào)記者看到的一份內(nèi)部文件顯示，4月21日，雨潤地產(chǎn)集團(tuán)和雨潤建設(shè)集團(tuán)人事行政部共同印發(fā)了文件，要求建設(shè)集團(tuán)各子公司、分公司分管負(fù)責(zé)人要在4月25日前完成與地產(chǎn)集團(tuán)的對接簽字工作。

 4月份的這場風(fēng)波中，張凱被裁。

“4月初，就知道自己要被干掉啦，”張凱調(diào)侃說，“我的情況要好一點(diǎn)，沒有要我立馬走人，把年假休完才正式離開。

” 雨潤建設(shè)的裁員危情，只是雨潤集團(tuán)龐大帝國危機(jī)的冰山一角。

雨潤地產(chǎn)的危機(jī)，在更早的時(shí)候就已經(jīng)發(fā)酵。

 現(xiàn)金“奶牛”之殤 雨潤集團(tuán)現(xiàn)擁有兩家上市公司，一家是在香港上市的雨潤食品，另一家是在A股上市的中央商場，后者為雨潤集團(tuán)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平臺(tái)之一。

目前，雨潤地產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)主要包含了住宅、旅游和商業(yè)、產(chǎn)業(yè)四大產(chǎn)品體系，它的前身為成立于2002年的雨潤地華實(shí)業(yè)，實(shí)際掌舵人為祝義財(cái)。

 2012年，在辭去雨潤食品董事長一職后，祝義財(cái)將工作重心放在雨潤的地產(chǎn)業(yè)務(wù)上。

“祝老板在總部的時(shí)候，經(jīng)常晚上10點(diǎn)還召集高層開會(huì)，對旗下的項(xiàng)目進(jìn)展情況一個(gè)一個(gè)過，每周開會(huì)開到凌晨兩三點(diǎn)的天數(shù)至少有三天。

”雨潤集團(tuán)內(nèi)部高管李明（化名）對時(shí)代周報(bào)記者說道，推動(dòng)雨潤地產(chǎn)集團(tuán)上市是祝義財(cái)一直以來的夢想。

 在外人看來，雨潤集團(tuán)涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)有著先天優(yōu)勢。

從雨潤食品的財(cái)報(bào)中不難發(fā)現(xiàn)，在雨潤集團(tuán)早期的發(fā)展歷程中，低價(jià)收購國企是其擴(kuò)張的主要手段之一。

 據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，這些被收購的國企，不少是當(dāng)?shù)卣臉I(yè)績“包袱”，故而雨潤集團(tuán)的收購價(jià)往往不高，但卻借此舉獲得了大量的土地、廠房、設(shè)備和工人。

伴隨著城市規(guī)劃的擴(kuò)張，這些原先在郊區(qū)的工廠面臨搬遷，而搬遷后閑置下來的土地就成為雨潤集團(tuán)發(fā)展房地產(chǎn)的最大資本。

 隨后的漫長歲月里，雨潤地產(chǎn)慢慢走出一條獨(dú)特運(yùn)營之路——農(nóng)產(chǎn)品物流中心建設(shè)與房地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展。

雨潤地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)營管理部總經(jīng)理卞克曾對外介紹，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)指的就是最具雨潤特色的物流地產(chǎn)。

 2010年，雨潤集團(tuán)曾在全國布局“三三三”發(fā)展戰(zhàn)略：在全國30個(gè)省會(huì)城市建設(shè)雨潤農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心、在300個(gè)地級市建設(shè)雨潤農(nóng)副產(chǎn)品物流配送中心、在3000個(gè)縣域建設(shè)雨潤農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)生產(chǎn)基地。

 甚為重要的是，這些采購中心的建設(shè)用地中，均包含著不少商住配套土地。

有媒體曾曝出，雨潤西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心3000畝土地中，就包括9萬平方米的星級酒店和28萬平方米的配套商業(yè)。

沈陽雨潤農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心亦然。

 “這就是雨潤和當(dāng)?shù)卣勁械幕I碼，”李明說道，“采購中心是可以幫助地方政府做業(yè)績的。

按照雨潤集團(tuán)官方的說法，2013年其完成了物流地產(chǎn)在全國的戰(zhàn)略布局。

” 龐大雨潤地產(chǎn)系的形成，離不開祝義財(cái)創(chuàng)造的可復(fù)制的方案：通過雨潤食品強(qiáng)大的現(xiàn)金流，以往來款的形式將大量資金調(diào)配給關(guān)聯(lián)公司無償使用，以支持系內(nèi)地產(chǎn)、商業(yè)業(yè)務(wù)的成長。

 按照雨潤食品的年報(bào)，2005年雨潤食品上市至今的10份年報(bào)中，其累計(jì)獲得的政府補(bǔ)貼超過40億港元，占到10年總利潤的46.38%。

在媒體統(tǒng)計(jì)中，雨潤的主要競爭者雙匯，其每年獲得的政府補(bǔ)助甚至不到雨潤食品的1/20。

 依賴政府補(bǔ)貼的盈利模式是雨潤食品備受詬病的主要原因之一。

“事實(shí)上，在2013年，如果沒有地方政府的補(bǔ)貼，雨潤食品會(huì)虧損超1億元，”李明稱，“集團(tuán)內(nèi)部中高層都清楚，雨潤食品貢獻(xiàn)的賬面紅利已經(jīng)達(dá)到枯竭。

它和物流一樣，更多是雨潤地產(chǎn)業(yè)務(wù)的造血機(jī)器而已”。

 事實(shí)上，雨潤食品的運(yùn)營危機(jī)從2012年就已有體現(xiàn)，其業(yè)績從該年起已開始萎靡不振。

數(shù)據(jù)顯示，從2012年-2014年，雨潤食品營業(yè)額逐年下降，分別為267.82億港元、214.40億港元、191.58億港元；凈利潤分別為虧損6.05億港元、盈利4359萬港元、盈利5677萬港元。

而在2012年之前的3年里，雨潤食品的凈利潤都在17億港元以上。

 2014年，雨潤食品流動(dòng)負(fù)債凈額為18.21億港元，總借款及融資租賃負(fù)債為82.57億港元，其中54.64億港元將于2015年年底到期，而同期其現(xiàn)金凈額為4.65億港元。

 傷口撕開 “造血機(jī)器”雨潤食品面臨運(yùn)營困境，這也讓雨潤地產(chǎn)的未來之路變得模糊。

畢竟雨潤地產(chǎn)在住宅、旅游、文化等方面的多元化擴(kuò)張，需要龐大的資金支撐。

在外界看來，雨潤地產(chǎn)資金鏈的壓力一直是其最大隱憂，十個(gè)鍋九個(gè)蓋是其整體運(yùn)營的常態(tài)，它期待以小博大，獲得更大收益。

 “雨潤地產(chǎn)項(xiàng)目的資金一般都由集團(tuán)總部統(tǒng)一調(diào)撥，但這往往受制于集團(tuán)的整體資金情況。

”張凱透露說，通常資金撥下來需要3個(gè)月左右的時(shí)間，要再拖得久一點(diǎn)的話，地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期會(huì)拉長。

 雨潤地產(chǎn)曾在2014年進(jìn)行了一場“全面復(fù)制碧桂園”的改革，它希望可以像碧桂園一樣在三、四線城市風(fēng)生水起，要學(xué)到碧桂園是如何通過低成本土地、規(guī)?；a(chǎn)、快速銷售和業(yè)務(wù)鏈整合來把控各個(gè)環(huán)節(jié)的本事，并在保證規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)有效控制成本。

 據(jù)時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查了解，祝義財(cái)曾在2014年年初從碧桂園挖了100多人進(jìn)入雨潤集團(tuán)，從管理方式、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、采購、設(shè)計(jì)、銷售等方面重塑雨潤地產(chǎn)。

在祝義財(cái)?shù)脑妇袄?，雨潤地產(chǎn)未來將在一、二線城市占一席之地。

 為了完成這場改革，雨潤地產(chǎn)當(dāng)年成立了華東和華南區(qū)域兩級公司，并制定了三年規(guī)劃的目標(biāo)： 2014年銷售收入實(shí)現(xiàn)200億元，未來三年銷售達(dá)到500億元，2015年開始謀劃上市。

到2015年底，要在全國建成50個(gè)城市綜合體。

 此外，雨潤地產(chǎn)立志在運(yùn)營好商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，提升改善型住宅的比例和品質(zhì)。

“星雨華府”是雨潤地產(chǎn)在全國推廣的地產(chǎn)拳頭產(chǎn)品，按卞克的話，“星雨華府”要致力于做當(dāng)?shù)財(cái)?shù)一數(shù)二的高質(zhì)量樓盤。

 事與愿違，2015年5月，雨潤集團(tuán)以4.4億元價(jià)格賣掉了位于杭州城東新城的星雨華府項(xiàng)目。

在這之前，雨潤集團(tuán)在湖州、沈陽等地的項(xiàng)目也傳出消化難的消息。

同月的12日，祝義財(cái)?shù)娜Y控股地產(chǎn)公司—地華實(shí)業(yè)向中信證券等4方合計(jì)轉(zhuǎn)讓了5330萬股中央商場股份，占公司總股本的9.28%，收獲約8.17億元資金。

 上述舉措成為了業(yè)內(nèi)對雨潤地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題猜測的兩大佐證，外界認(rèn)為，地華實(shí)業(yè)不排除在未來12個(gè)月內(nèi)繼續(xù)減持。

禍不單行，祝義財(cái)曾放言要在全國所有的綜合體內(nèi)做一個(gè)中央商場，不過中央商場日前也被安信證券給予了“地產(chǎn)確認(rèn)不達(dá)標(biāo)”的風(fēng)險(xiǎn)提示。

6月10日晚間，中央商場發(fā)布公告，公司董事長祝義財(cái)因工作需要，辭去公司董事長、董事及董事會(huì)相關(guān)委員會(huì)職務(wù)；獨(dú)立董事徐康寧、董事張化橋、公司董事會(huì)秘書陳新生也同時(shí)辭職。

 南京當(dāng)?shù)氐哪炽y行內(nèi)部人士對時(shí)代周報(bào)記者表示，該行依據(jù)雨潤集團(tuán)剛性負(fù)債的大幅增加對現(xiàn)金流和資金鏈造成的壓力，將降低對其的綜合授信。

 “祝老板被監(jiān)視居住是一個(gè)導(dǎo)火索，”李明感嘆道，“南京官場的強(qiáng)震對雨潤集團(tuán)的后花園來了個(gè)釜底抽薪，雨潤地產(chǎn)也像個(gè)斷了糧的孩子一樣，可能會(huì)摔得更重。

”

下一篇:滬港通兩個(gè)市場不平等 下一篇 【方向鍵 ( → )下一篇】

上一篇:央視告訴你淘寶京東賣家是如何＂刷單＂的 上一篇 【方向鍵 ( ← )上一篇】