去庫存難度大，關(guān)鍵在二手房和減少土地供應(yīng)
4月30日的政治局會議重磅定調(diào)房地產(chǎn)，時隔9年再提“去庫存”，表示要“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。政治局會議的新提法“消化存量房產(chǎn)”，被業(yè)界普遍認為是新一輪“去庫存”。我們認為，這一輪“去庫存”應(yīng)該被理解為，不僅僅是消化商品房庫存，更重要的是消化二手房庫存，甚至要從源頭上“控制庫存”，即減少土地供應(yīng)。我們預(yù)判，未來一段時間中央政府層面可能會出臺一攬子推動房地產(chǎn)市場去庫存和化解風(fēng)險的政策。這些政策可能包括但不限于：1、通過央行在二級市場購買國債的形式給地方政府輸血，減輕地方政府的財政壓力，階段性地減少土地供應(yīng)和商品房的供應(yīng)。2、減少保障性住房對商品房市場的沖擊。3、繼續(xù)加大金融貨幣政策對房地產(chǎn)市場的支持力度。4、繼續(xù)加大稅收政策對房地產(chǎn)市場的支持（包括傳聞中的契稅優(yōu)惠政策，甚至不排除商品房和二手房交易過程中的其他稅費優(yōu)惠政策）。5、鼓勵地方政府放松，甚至解除對房地產(chǎn)市場的各種限制。只有這樣才能緩解市場恐慌情緒，恢復(fù)市場正常預(yù)期。政治局會議后，無論是自然資源部重申住宅用地調(diào)控原則，還是北京、上海、深圳、天津、武漢等城市出臺的新政，都印證了下一階段的政策主基調(diào)將是“去庫存”。01多樣化的去商品房庫存經(jīng)過近十年發(fā)展，全國各城市特別是一二線城市的城市界面不斷擴大，新城、新區(qū)涌現(xiàn)，商品房市場分化加劇。一座城市中，也許核心區(qū)域市場還熱鬧非凡，并不需要“去庫存”，而非核心區(qū)域市場冰天雪地，亟需“去庫存”。近期部分城市出臺的新政不再“一刀切”，“去庫存”政策導(dǎo)向精準化、多樣化。4月30日，北京時隔13年首次調(diào)整限購政策，明確在京擁有2套住房的京籍居民家庭、在京擁有1套住房的京籍單身人士、在京擁有1套住房且連續(xù)5年在京繳納社?；騻€稅的非京籍居民家庭和單身人士，在五環(huán)外可新購買1套住房。近幾年，北京商品房成交房源約80%集中在五環(huán)外，同時當下商品住宅庫存約81.4%在五環(huán)外，二手房約70%房源在五環(huán)外。（數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院）北京針對五環(huán)外松動限購，意在精準盤活特定區(qū)域商品房和二手房庫存，有望拉動五環(huán)外市場成交。5月6日，深圳宣布分區(qū)優(yōu)化限購政策，降低部分區(qū)域的購房要求，增加多孩戶籍家庭房票。新政表示，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購買住房，社保要求從3年降至1年。而未提及的核心區(qū)域仍執(zhí)行3年社保的要求。龍華區(qū)的民治、龍華街道，龍崗區(qū)的坂田、布吉、吉華、南灣街道，雖屬于深圳都市核心區(qū)，但也列入了此次限購優(yōu)化區(qū)域之中，被精準“去庫存”。龍崗區(qū)、龍華區(qū)是目前深圳商品房存量宅地項目數(shù)量最多的兩大區(qū)域，截至3月31日，龍崗區(qū)商品房存量宅地項目數(shù)量高達81個，龍華區(qū)排在第二，有49個。（數(shù)據(jù)來源：搜狐焦點）圖源：搜狐焦點同時，深圳新政還鼓勵企事業(yè)單位購房，雖然表明范圍局限在上述列舉區(qū)域，并是用于解決員工住房等需求，但能操作的空間還是很大。但總體來說，各地的政策仍謹小慎微。02更重要的是去二手房庫存在上一輪樓市“去庫存”中，去商品房庫存是重點，二手房存量遠比現(xiàn)在小，且一部分二手房庫存在政府主導(dǎo)的棚改中被無形地消化掉。隨著房地產(chǎn)市場逐步從增量時代跨入存量時代，二手房扮演起重要角色，甚至部分城市二手房掛牌量高企。例如，杭州、上海、南京等地二手住房掛牌量都在20萬套左右，深圳、廣州二手住房掛牌出售量在15萬套左右。在某種意義上，去二手房庫存，比去商品房庫存更重要。圖源：上海房協(xié)5月3日，上海宣布發(fā)起商品住房“以舊換新”活動，購房居民先與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達成購買新房的意向，再由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)優(yōu)先推動其舊房交易，舊房成功出售后按約定完成新房交易。在上海之前，南京、南通、淄博、寧波、鹽城、濟南、太倉、揚州、無錫等城市均已推出樓市“以舊換新”，既有代售模式，也有收購模式。比起松動或解除限購政策，此輪“去庫存”更重要的是疏導(dǎo)二手房交易，但目前二手房市場更多停留在“以舊換新”等鼓勵性政策上。除了倡議“以舊換新”，現(xiàn)在更需要大力度的對二手房交易環(huán)節(jié)減負。至少在一定期限內(nèi)，減免所有二手房交易環(huán)節(jié)的稅費，加快二手房交易的流速。03源頭上控制土地庫存4月29日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）?！锻ㄖ返诙l表示，要合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)。“商品住宅去化周期超過36個月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限?！弊匀毁Y源部的這個政策不是新政策，而是2019年的老政策重申，此時發(fā)文與政治局會議上提出的“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”相呼應(yīng)。但是僅以顯性庫存12個月、24個月、36個月來判斷，并不非?？茖W(xué)，更多的應(yīng)該是關(guān)心一個城市的全部庫存，即顯性庫存+隱性庫存。減少土地供應(yīng)，最大的難度在于：庫存較大的城市，通常正是土地財政依賴度較大的城市。這些城市的財政狀況，幾乎無一例外的捉襟見肘。而此時又要暫停賣地，對這些城市來說，將迎來財政的艱難時刻。市場的去化周期（存銷比），不是靜態(tài)而是動態(tài)的。如果未來幾個月銷售量繼續(xù)下滑，那么銷售周期也將快速拉長。一個極端的例子是：一個城市哪怕只有100套房子的庫存，但如果這個城市每年只能賣出10套房子，那這個城市的庫存也是天量，即使不再增加供應(yīng)，去化周期也高達10年。因此，去庫存既要降低分子，也要增大分母。去庫存的硬道理是銷售，是恢復(fù)市場信心。
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