為什么城市更新的志向越大，目標(biāo)越要“功利且簡(jiǎn)單”？
在2024年的政府工作報(bào)告中，城市更新被明確提出作為城市開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的重點(diǎn)領(lǐng)域，這一提法不僅凸顯了城市更新在未來(lái)城市發(fā)展中的核心地位，也標(biāo)志著我們正式進(jìn)入了城市存量運(yùn)營(yíng)的新時(shí)代。城市更新，一詞在近年來(lái)頻頻出現(xiàn)在各類(lèi)規(guī)劃和討論中，它代表著對(duì)舊有城市空間的再認(rèn)識(shí)、再開(kāi)發(fā)和再利用，承載著對(duì)歷史文脈的尊重與未來(lái)發(fā)展的期待。城市更新項(xiàng)目往往因其區(qū)位優(yōu)勢(shì)、人口密集等特點(diǎn)而備受關(guān)注，成為城市發(fā)展和商業(yè)投資的熱門(mén)領(lǐng)域。然而，在看到城市更新所蘊(yùn)含的巨大機(jī)遇之余，我們也必須保持清醒的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。與過(guò)往地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狂飆快進(jìn)不同，城市更新項(xiàng)目的成功不僅僅依賴(lài)于速度和效率，更需要對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)的深入理解和有效管理。在存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代，每一個(gè)城市更新項(xiàng)目都是一場(chǎng)精心策劃的長(zhǎng)期主義事業(yè)，它要求我們?cè)谧非蟀l(fā)展的同時(shí)，更加注重可持續(xù)性和風(fēng)險(xiǎn)控制。當(dāng)我們站在城市更新的門(mén)檻上，既充滿(mǎn)期待又懷揣著謹(jǐn)慎，我們需要問(wèn)自己：真的準(zhǔn)備好了嗎？在這個(gè)存量運(yùn)營(yíng)的新時(shí)代，我們?nèi)绾纹胶怙L(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇，以確保我們的城市更新項(xiàng)目不僅能夠?qū)崿F(xiàn)短期的經(jīng)濟(jì)收益，更能在長(zhǎng)遠(yuǎn)中為城市的可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)力量？這是必須深思的問(wèn)題。帶上導(dǎo)航再上路：愿景與實(shí)際之間的目標(biāo)定位在城市更新這一炙手可熱的領(lǐng)域中，每一處具有獨(dú)特地理位置、深厚歷史底蘊(yùn)和豐富社區(qū)資源的項(xiàng)目都如同一塊待雕琢的璞玉，散發(fā)著誘人的魅力。然而，經(jīng)濟(jì)學(xué)家科斯揭示了一個(gè)核心原則：資源的有效配置取決于明確的目標(biāo)導(dǎo)向。這意味著，在被城市更新項(xiàng)目的巨大潛力所吸引的同時(shí)，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)必須首先具備清晰的戰(zhàn)略目標(biāo)意識(shí)與角色定位，否則就如同航行在沒(méi)有羅盤(pán)指引的大海上，第一步就可能踏入最大的風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。城市更新項(xiàng)目不僅僅是一次地理空間的變革，更是一次社會(huì)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值的重塑。在這一過(guò)程中，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)必須首先明確自己的目標(biāo)——這個(gè)項(xiàng)目要幫助我們實(shí)現(xiàn)什么？是社區(qū)的活力重?zé)ǎ€是商業(yè)價(jià)值的最大化？或是文化遺產(chǎn)的保護(hù)與傳承？正如管理學(xué)奠基人彼得·德魯克所強(qiáng)調(diào)的，“沒(méi)有執(zhí)行的戰(zhàn)略，是空談。”沒(méi)有清晰的目標(biāo)，所有的資源投入和努力，最終只會(huì)成為方向迷失中的徒勞。巴特西電站項(xiàng)目效果圖 ?網(wǎng)絡(luò)對(duì)于城市更新項(xiàng)目而言，運(yùn)營(yíng)者在獲取項(xiàng)目之初就要有明確的利益指向性目標(biāo)設(shè)定，例如提升資產(chǎn)價(jià)值、改善居民生活質(zhì)量、激活區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力等，并將這些目標(biāo)量化為可實(shí)現(xiàn)的具體指標(biāo)，如租金收益增長(zhǎng)百分比、新增就業(yè)數(shù)量、文化活動(dòng)舉辦頻次等。若缺乏這種目標(biāo)導(dǎo)向，盲目投入只會(huì)造成資源的無(wú)效利用，“無(wú)目標(biāo)之熱情猶如盲人摸象”。城市更新項(xiàng)目之所以復(fù)雜，很大程度上源于其權(quán)屬的復(fù)雜性和參與方的多元性。在這樣的背景下，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)必須清楚自己的角色定位。我們是運(yùn)營(yíng)商，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常管理和運(yùn)作？還是投資商，關(guān)注的是項(xiàng)目的資本回報(bào)？亦或是投資運(yùn)營(yíng)一體，既要關(guān)心項(xiàng)目的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，也要深入?yún)⑴c項(xiàng)目的具體運(yùn)作？正確識(shí)別自身的角色有助于厘清責(zé)權(quán)邊界，有效調(diào)動(dòng)各類(lèi)社會(huì)資本，確保決策流程合理有序，資源配置得當(dāng)。在城市更新的征途中，目標(biāo)意識(shí)和角色意識(shí)是我們的雙重指南針。它們指引我們?cè)趶?fù)雜多變的環(huán)境中，保持方向的清晰和決策的準(zhǔn)確?！翱床磺遄约旱慕巧?，就像讀不懂劇本的演員”，這句話形象地描繪了在城市更新項(xiàng)目中明確角色定位的重要性。只有先明白自己在劇中的位置和作用，才能準(zhǔn)確把握劇情發(fā)展脈絡(luò)，進(jìn)而制定出符合角色需求和項(xiàng)目實(shí)際的發(fā)展策略，從而避免潛在的風(fēng)險(xiǎn)，確保城市更新項(xiàng)目的成功推進(jìn)和長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。算好名和利：規(guī)避城市更新的“賬本風(fēng)險(xiǎn)”在RET睿意德參與的眾多城市更新項(xiàng)目實(shí)踐中，我們常常能發(fā)現(xiàn)在項(xiàng)目初期一種看似悖論的現(xiàn)象——眾多項(xiàng)目參與者在熱衷于談?wù)摮鞘懈聨?lái)的社會(huì)效益、文化價(jià)值和城市名片效應(yīng)的同時(shí)，卻對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的直接探討顯得頗為避諱?！靶哂谡勫X(qián)，勇于談名”。然而，經(jīng)濟(jì)學(xué)與管理學(xué)理論告訴我們，無(wú)論是公共利益還是私人利益，資源配置的有效性是決定項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。改造后的OGR ?網(wǎng)絡(luò)城市更新作為一項(xiàng)長(zhǎng)期且復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其成本投入往往超過(guò)新建項(xiàng)目的投資規(guī)模，這要求我們?cè)陧?xiàng)目啟動(dòng)階段就必須深入剖析并明確資金鏈的構(gòu)建和盈利模式的設(shè)計(jì)。按照新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，資源的配置效率和激勵(lì)機(jī)制緊密相連，一個(gè)不明確如何花錢(qián)和掙錢(qián)的城市更新計(jì)劃，實(shí)質(zhì)上是對(duì)目標(biāo)設(shè)定的模糊不清，也是對(duì)激勵(lì)機(jī)制的忽視，這樣的風(fēng)險(xiǎn)尤為詭異。算不好賬的城市更新，如同沒(méi)有航標(biāo)指引的航行，盡管能夠造就一時(shí)的風(fēng)光，卻難以確保長(zhǎng)遠(yuǎn)的價(jià)值創(chuàng)造。城市更新不僅是物理空間的重塑，更是生產(chǎn)關(guān)系、人口結(jié)構(gòu)和社會(huì)資本的重組優(yōu)化。根據(jù)帕累托最優(yōu)原則（Pareto efficiency），任何有效的城市更新都應(yīng)當(dāng)追求多方利益的最大化，包括政府、投資者、居民以及整個(gè)城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因此，在先期運(yùn)作時(shí)，我們必須以實(shí)事求是的態(tài)度坦然面對(duì)“錢(qián)”的問(wèn)題，理清收支邏輯，科學(xué)規(guī)劃商業(yè)模式，才能合理配置資源，有效地引導(dǎo)業(yè)態(tài)布局，確保項(xiàng)目的可持續(xù)性和盈利能力。此外，現(xiàn)代管理學(xué)強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略規(guī)劃與執(zhí)行控制的重要性，明確商業(yè)模型和財(cái)務(wù)預(yù)期有助于實(shí)施有效的績(jī)效管理。若缺乏清晰的財(cái)務(wù)框架和合理的收益預(yù)期，城市更新項(xiàng)目容易陷入無(wú)序發(fā)展，不僅可能導(dǎo)致有限的社會(huì)資源浪費(fèi)，而且無(wú)法激發(fā)各參與方的積極性和創(chuàng)新力，最終使項(xiàng)目失去生命力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。波特蘭珍珠區(qū)老廠房改建 ?網(wǎng)絡(luò)所以，城市更新不應(yīng)僅僅停留在“名”的層面，而是要在尊重城市歷史文化和社區(qū)情感的基礎(chǔ)上，充分結(jié)合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，通過(guò)精打細(xì)算的市場(chǎng)化運(yùn)作實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的雙重提升，這才是避免詭異風(fēng)險(xiǎn)，保障城市更新項(xiàng)目穩(wěn)健發(fā)展的根本之道。弄清楚誰(shuí)來(lái)決策：城市更新項(xiàng)目機(jī)制風(fēng)控的核心在城市更新項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，決策機(jī)制的有效性和公正性猶如航船上的舵手，直接決定了項(xiàng)目能否順利穿越復(fù)雜的水域。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的代理理論（Agency Theory）強(qiáng)調(diào)了委托方和代理方之間的利益關(guān)系、信息不對(duì)稱(chēng)以及目標(biāo)一致性的重要性。同樣，在城市更新中，各個(gè)參與主體間存在著復(fù)雜的權(quán)屬關(guān)系和多元的利益訴求，如果決策機(jī)制未能合理設(shè)置并確保決策權(quán)與權(quán)益的對(duì)等性，將導(dǎo)致資源配置失效和項(xiàng)目運(yùn)行受阻。國(guó)王十字街區(qū)“接吻”屋頂 ?網(wǎng)絡(luò)管理學(xué)中的決策權(quán)分配原則指出，合理的權(quán)力結(jié)構(gòu)能夠降低組織內(nèi)部沖突，提高決策效率，并保障各方的積極性和創(chuàng)造性得以有效發(fā)揮。具體到城市更新項(xiàng)目，清晰明確的決策機(jī)制是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵一環(huán)，它不僅影響著戰(zhàn)略方向的確立、招商策略的制定、成本投入的把控等重大環(huán)節(jié)，而且對(duì)于項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性至關(guān)重要。城市更新的具體運(yùn)作類(lèi)似于企業(yè)，我們可以借鑒企業(yè)治理的成功經(jīng)驗(yàn)。例如，阿里巴巴集團(tuán)在早期發(fā)展階段就通過(guò)“合伙人制度”明確了決策權(quán)與股權(quán)的關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)了核心團(tuán)隊(duì)成員在關(guān)鍵決策上的話語(yǔ)權(quán)與其承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任的匹配，這為阿里巴巴持續(xù)創(chuàng)新和發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的制度保障。類(lèi)似的邏輯應(yīng)用在城市更新項(xiàng)目中，意味著任何一方在享有決策主導(dǎo)權(quán)的同時(shí)，也必須承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)責(zé)任，實(shí)現(xiàn)決策權(quán)與權(quán)益的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)和利益共享。倫敦金絲雀碼頭 ?網(wǎng)絡(luò)決策權(quán)與權(quán)益的對(duì)等，如同舵手與船只的關(guān)系，唯有兩者緊密結(jié)合，城市更新之舟才能穩(wěn)健前行。因此，在城市更新項(xiàng)目運(yùn)作前期，各參與方應(yīng)當(dāng)深度探討并建立科學(xué)的決策機(jī)制，厘清每個(gè)參與者在決策過(guò)程中的角色定位及對(duì)應(yīng)的權(quán)益比例，使項(xiàng)目發(fā)展既能順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，又能尊重社區(qū)意愿，以最大程度地規(guī)避因決策機(jī)制失衡所帶來(lái)的機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)。只有這樣，才能保證城市更新項(xiàng)目在面臨復(fù)雜權(quán)屬挑戰(zhàn)時(shí)，依然能夠按照既定的戰(zhàn)略規(guī)劃穩(wěn)步向前推進(jìn)。結(jié)語(yǔ)城市更新如同一幅宏大且細(xì)膩的城市畫(huà)卷，既需要具備目標(biāo)意識(shí)與角色定位的清晰羅盤(pán)，又需直面“羞于談錢(qián)”的詭異風(fēng)險(xiǎn)，更要構(gòu)建決策權(quán)與權(quán)益對(duì)等的核心機(jī)制。在時(shí)代浪潮的涌動(dòng)下，我們已經(jīng)走過(guò)了單純追求速度和規(guī)模的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狂潮，如今步入了一個(gè)更加注重內(nèi)涵挖掘、文化傳承與創(chuàng)新融合的時(shí)代。無(wú)論是市場(chǎng)調(diào)研時(shí)摒棄傳統(tǒng)思維的局限性，還是面對(duì)項(xiàng)目獲取階段的歷史遺留問(wèn)題，抑或是決策機(jī)制設(shè)置上的精妙布局，每一個(gè)環(huán)節(jié)都構(gòu)成了城市更新這艘航船航行的方向舵。正如經(jīng)濟(jì)學(xué)原理所揭示的資源配置效率原則以及管理學(xué)中的決策優(yōu)化理念，一個(gè)成功的城市更新項(xiàng)目，必須在充分認(rèn)識(shí)到潛在風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)精準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)篩選與規(guī)避策略來(lái)捕捉真正的機(jī)遇。因此，當(dāng)我們展望未來(lái)城市更新的無(wú)限可能時(shí)，應(yīng)當(dāng)銘記：每一處破土動(dòng)工的塵埃背后，都是深思熟慮的戰(zhàn)略規(guī)劃；每一道注入歷史建筑的新鮮血液，都需要我們深入理解并尊重其承載的文化價(jià)值；每一次勇敢面對(duì)復(fù)雜權(quán)屬關(guān)系的挑戰(zhàn)，都是為了實(shí)現(xiàn)城市空間效益與社會(huì)效益的最大化。只有這樣，才能確保我們的城市更新項(xiàng)目不落入坑洼，而是真正成為激發(fā)城市活力、提升居民福祉、引領(lǐng)社會(huì)發(fā)展的重要引擎。如需了解更多，敬請(qǐng)聯(lián)系：如何辨別并激活項(xiàng)目文化基因，在一眾文化街區(qū)中破局而出？商業(yè)街區(qū)的“沉浸感”，是怎么做出來(lái)的?在激烈競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)市場(chǎng)中，新項(xiàng)目如何脫穎而出？
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